Дарья Лехова
Источник: Большой Каталог Недвижимости
18.06.2018
Выявляем третьих лиц в квартире своевременно, а не после новоселья
Иногда покупатель жилья может обнаружить в приобретенной квартире так называемых «третьих лиц». В одних случаях выписать старых жильцов удается полюбовно, в других не поможет даже поход в суд. Мы расскажем, как предотвратить такие сложности, устроив тщательную проверку квартиры до покупки.
Что еще за «третьи лица»?
«Третьими лицами» могут оказаться нынешние и бывшие члены семьи продавца квартиры (супруги, родители, нетрудоспособные иждивенцы, наследники) и даже люди, не являющиеся его родственниками. Третьими их называют, потому что они не участвуют в сделке двух сторон (покупателя и продавца), но обладают правами в отношении предмета договора, то есть квартиры. Покупатель должен совершить проверку квартиры при покупке еще до заключения договора, поскольку объявившиеся родственники способны создать серьезные проблемы новому собственнику.
Несмотря на то что третьи лица не входят в число собственников квартиры, они могут обладать правом пользования или оспорить сделку в судебном порядке. Если бывший супруг собственника недвижимости в момент приватизации обладал одинаковыми правами с покупателем, но отказался от приватизации, то его не могут выселить даже по суду и за ним остается право пользования помещением.
«Все объекты с зарегистрированными гражданами, продаваемые на рынке недвижимости, можно разделить на две группы. Первая – это объекты, выписать из которых жильцов невозможно. Вторая – квартиры, из которых можно выписать зарегистрированных лиц по заявлению или по решению суда. Например, лиц, отказавшихся от участия в приватизации, выписать невозможно даже по решению суда! – говорит Сергей Слободянюк, адвокат компании «Адвокат-Недвижимость». – Существуют и другие категории лиц, которых невозможно снять с регистрации. В большинстве же случаев при отказе бывшего собственника или членов его семьи сняться с регистрационного учета не составит большого труда сделать это в судебном порядке».
Наиболее безобидная разновидность третьих лиц – люди, которые просто не сняты с регистрационного учета. Владимир Спарак, заместитель директора АН «АРИН», констатирует последствия пренебрежения проверкой квартиры при покупке: «Если в купленной квартире просто зарегистрированы лица, не сохраняющие право пользования квартирой, но не снявшиеся с учета, их можно снять с регистрационного учета по решению суда. Эти действия занимают немало времени, но не представляют большой сложности. Если сохранение права пользования предусмотрено законом, то предстоит бороться с продавцом-обманщиком, а перспективы печальны и туманны».
Претенденты на пользование
Тяжелый случай – это люди, обладающие правом бессрочного или временного проживания в квартире по закону. Среди них могут оказаться рентополучатели и лица, с которыми бывший собственник заключил договор безвозмездного пользования. Бессрочным правом на проживание обладают бывшие собственники, продавшие жилье когда-то по договору пожизненного содержания с иждивением; лица, получившие право пользования квартирой по завещательному отказу, а также жильцы, отказавшиеся от приватизации квартиры.
Рентополучатели, с которыми у бывшего владельца был заключен договор аренды, среди третьих лиц редко, но встречаются. Срок договора еще не истек, но хозяин жилья решил по-быстрому продать его, вежливо попросив квартирантов съехать раньше срока. Если договор подписан на несколько месяцев вперед, то нового собственника может ждать сюрприз – квартиранты под дверью, которые по статье 675 ГК РФ имеют право на пользование квартирой. Таким образом, покупатель становится наймодателем на условиях заключенного не им договора найма.
К этой же категории относятся лица, зарегистрированные по договору безвозмездного пользования. Согласно статье 700 ГК РФ право пользования квартирой прекращается, как только истек срок договора, или в результате его расторжения. Обязанности по этому договору переходят к новому владельцу квартиры.
Право пользования сохраняется и по завещанию, если в нем присутствует завещательный отказ, то есть требование к наследнику предоставить право пользования на квартиру какому-то родственнику, к примеру, троюродному брату. После продажи право пользования за ним сохраняется, хотя при этом он не является ни наследником, ни прописанным лицом.
Проверка квартиры выгодна всем
Список всех зарегистрированных лиц содержится в домовой книге, из которой необходимо получить архивную выписку. Либо запросить справку о регистрации по формам 9 и 12 в паспортном столе или в МФЦ. Получить выписку могут только собственники квартиры или те, кто в ней прописан, поэтому актуальную выписку нужно требовать с продавца.
«Для проверки квартиры при покупке необходимо получить форму 9 (сведения о лицах, зарегистрированных в жилом помещении, а также снятых с регистрационного учета) и форму 12 (сведения о зарегистрированных лицах за весь период существования конкретной жилплощади) в присутствии покупателя или агента, – напоминает директор Приморского департамента компании «Александр Недвижимость» Елена Карцева. – Основная обязанность агента – это анализ правоустанавливающих документов на объект недвижимости. В список обязательных документов входят формы 9 и 12. Иногда на момент сделки в квартире есть зарегистрированные лица, и тогда обязательство о снятии с регистрационного учета всех зарегистрированных лиц возлагается на продавца. Это указывается в договоре купли-продажи с указанием конкретных сроков об обеспечении подачи заявлений о снятии с регистрационного учета».
Как уточняет эксперт, если право собственности на продаваемую квартиру возникло на основании приватизации и в форме 9 присутствуют лица, отказавшиеся использовать право участия в приватизации, то от таких лиц требуется нотариально заверенное заявление о том, что они извещены о продаже, согласны и обязуются подать на снятие с регистрационного учета в указанные сроки. «Эти заявления являются неотъемлемой частью пакета документов для подачи на регистрацию перехода права собственности. Сотрудники агентства минимизируют риски подобных ситуаций путем детализации условий получения денежных средств продавцом; последний получает деньги только после выполнения всех своих обязательств по договору», – подытоживает Елена Карцева.
В договоре купли-продажи должна быть прописана ответственность продавца за нарушение гарантий. К примеру, расторжение договора, возврат денег, возмещение убытков и прочее – тогда проверка квартиры при покупке будет важна обеим сторонам.
