Новости

Юлия Динер
Источник: Квартирные истории
16 октября 2020

К сожалению, характерной особенностью российского рынка недвижимости до сих пор считается отсутствие спокойствия при сделках – мошенничество не пресечено. Более того, аферисты изобретают новые и новые схемы, совершенствуют старые. Почему это трудно искоренить? Специалисты рынка выделяют две причины.

Первая заключается в неопытности продавцов и покупателей жилья – люди пытаются решить квартирный вопрос, для большинства подобные операции происходят раз или два в жизни. Вторая причина – неистребимый интерес аферистов к большой наживе: можно заработать по-крупному, если завладеть чужой квартирой.

Рассмотрим самые распространенные мошеннические схемы. Это, я надеюсь, позволит свести к минимуму или даже исключить негативные последствия для добросовестных участников рынка жилья.

Совершение сделки подставным лицом по поддельным документам

Данная мошенническая схема предполагает и сделку по настоящим документам реального владельца квартиры. В этом случае можно увидеть, что внешность продавца не совпадает с внешность на фото в паспорте. Но иногда мошенники подделывают паспорт и вклеивают вместо фото реального собственника фото мошенника. Проверить паспорт на подлинность фото можно в ультрафиолетовых лучах. Аферист может выступать с поддельным паспортом, оформленным на имя настоящего владельца.

Кроме паспорта, подделывают правоустанавливающие документы на жилье. Данная разновидность мошенничества предполагает более серьезную подготовительную работу в виде оформления дубликатов правоустанавливающих документов на квартиру под предлогом их потери. Это требует соответствующих расходов – и финансовых, и временных, но существенно затрудняет самостоятельное выявление аферы покупателем.

Как правило, настоящий владелец находится в отъезде или сдает квартиру. Поэтому жилье доступно для осмотра и не вызывает подозрений у потенциального покупателя. Спустя определенное время собственник возвращается и встречает в своей квартире новых жильцов. Конечно же, он без проблем добивается признания договора купли-продажи недействительным. Людей выселяют, а вернуть потраченные деньги на приобретение жилья покупателю не удастся.

Вот пример: Александр Ч. подобрал для покупки хорошую 1-комнатную квартиру в новом доме. Продавцом оказался молодой человек по имени Николай. Николай предъявил дубликаты правоустанавливающих документов и «свежий» паспорт. Стороны сделку совершили у нотариуса. А спустя почти год с момента сделки явился настоящий собственник жилплощади, который, как оказалось, уезжал на заработки в Крым, а по возвращении обнаружил в своей квартире посторонних людей. Сделка была совершена по поддельным документам.

Способ борьбы. Самый эффективный – сотрудничество с профессиональным агентством недвижимости. В этом случае каждый объект всесторонне проверяется, что исключает возможность осуществления сделки по подложным документам. Профессиональное агентство проверит паспорт на подлинность (качество вклеенной фотографии, наличие полного набора реквизитов, совпадение данных с разных страниц), а также установит подлинность правоустанавливающих документов.

На показе одна квартира, на деле – другая

Широко распространенная в 90-е годы прошлого века схема. Мошенники меняют номера на доме или квартире – как в документах, так и в реальной жизни. В результате таких нехитрых действий покупателю показывается один объект, а сделка происходит с другим, менее дорогим. Несмотря на предельную простоту разоблачения аферы, она применяется на практике по сей день.

Способ борьбы.Внимательная проверка объекта недвижимости – причем не только непосредственно квартиры, но и дома, улицы и даже микрорайона.

Сделка по доверенности

Продажа квартиры по доверенности заслуженно считается потенциально опасной сделкой для покупателя жилья. Она имеет несколько слабых мест, которыми охотно пользуются мошенники:

-- документ может быть подделан;
-- собственник жилья отозвал доверенность, что имеет право сделать в любой момент;
-- документ может быть выдан под угрозой насилия или в силу обмана;
-- выдавший доверенность владелец скончался.

В каждой из перечисленных ситуаций заключение договора купли-продажи приведет к его последующему оспариванию: в первых трех случаях – непосредственно владельцем, в последнем – его законными наследниками.

Пример: Олег С. однажды обнаружил, что из квартиры пропали ценные вещи и документы на жилплощадь, которая досталась ему после смерти матери. Через некоторое время мужчина узнал о том, что его жилье принадлежит другому владельцу. Сделка была зарегистрирована на основании поддельной нотариальной доверенности, выписанной от его имени.

Способ борьбы. Самый простой вариант избежать проблем при покупке квартиры на вторичном рынке – настоять на контакте с собственником, который должен подтвердить желание продать жилье и полномочия доверенного лица. Современные средства коммуникации (установления видеосвязи с владельцем) снижают риски, но не исключают их полностью. Поэтому в случае невозможности обеспечить личное участие собственника на сделке или на этапе подготовки к сделке необходимо проверить, выдавалась ли им и не отменялась ли доверенность у нотариуса, а также требовать подтвердить собственника полномочия доверенного лица (одобрить их).

Оспаривание сделки лицами из группы повышенного риска

Суть проста: сделка заключается традиционным способом, а после ее завершения и оплаты продавец оспаривает законность договора. Основной аргумент – неадекватное состояние (например, алкогольное опьянение) или нахождение на учете в диспансере – наркологическом или психоневрологическом.

Печально, но нередко социально неблагополучные граждане становятся орудием преступления мошенников, их фактическими пособниками. Поддавшись уговорам или угрозам преступников, или обещаниям денежного вознаграждения, социально неблагополучные продавцы лично заключают сделку купли-продажи квартиры и получают деньги от покупателя, а через некоторое время выдают доверенность тем же мошенникам (или привлеченным ими адвокатам) на представление интересов в суде.

Начинается оспаривание заключенной сделки, в основании которого – неспособность продавца отдавать отчет своим действиям в момент подписания договора, непонимание сути и последствий сделки, неосознанное написание расписки в получении денег и т.п. И если результатом судебной экспертизы порок воли продавца будет подтвержден, квартира будет изъята из владения покупателя и возвращена прежнему владельцу, а покупатель не получит никакого возмещения от продавца. Понятно, что не исключены последующие попытки продажи этого объекта по той же схеме.

Способ борьбы.Перед заключением договора необходимо получить подтверждение дееспособности продавца – потребовать от него справки из психо- и неврологического диспансеров. Если продавец состоит на учете в одной из этих организаций, или имеются признаки его неадекватного поведения или употребления спиртных или наркотических веществ, следует провести медицинское освидетельствование продавца в день сделки. Заключить сделку купли-продажи лучше у нотариуса – он проверит личность продавца и его дееспособность.

Отчуждение квартиры по свежим документам, с несколькими переходами прав за короткий срок по заниженной стоимости

В этой схеме можно проследить цепочку сделок. Первая сделка совершается с гражданами из т.н. группы риска (алкоголики, душевнобольные лица, заключенные и т.п.). С ними под различными предлогами заключают договор купли-продажи или дарения квартиры, затем объект несколько раз перепродается для сокрытия первоначального владельца. В результате конечный покупатель приобретает «чистое» жилье. Впоследствии вся цепочка сделок оспаривается, а квартира возвращается законному собственнику. Как правило, у последнего владельца жилье находится в собственности непродолжительное время и продается по стоимости ниже рыночной. Иногда в цепочке сделок имеется такая, которая заключалась от имени умершего лица.

Пример: в собственности продавца Михаила П. квартира находилась 1,5 года – он ее приобрел по договору купли-продажи и после продал покупателю Алексею Б. После сделки Алексей выяснил, что жилье является объектом мошеннической сделки, т.к. предыдущий владелец, Михаил, купил его по поддельным документам у аферистов, которые подделали подпись умершего собственника квартиры на договоре купли-продажи и продали ее Михаилу. Наследница умершего собственника подала заявление в суд и оспорила квартиру у Алексея.

Способ борьбы.Основные признаки мошеннической схемы – наличие в течение 1-2 лет нескольких сделок с квартирой, спешка с оформлением документов и серьезный дисконт от рыночной цены жилья. Необходимо проверять не только последнюю сделку, но и все предыдущие сделки для оценки рисков.

Вывод

Приведенный в статье список мошеннических схем на российском рынке вторичного жилья нельзя назвать исчерпывающим. Постоянные изменения в законодательстве и слабая проработка некоторых областей права приводят к постоянному появлению новых афер с квартирами. Самостоятельно разобраться со всеми нюансами настолько сложной с юридической точки зрения сделки, как купля-продажа жилья, практически невозможно.

Поэтому самым надежным и на практике доказавшим эффективность способом защиты интересов продавцов и покупателей считается обращение в серьезное агентство недвижимости. А средства, потраченные на приглашение профессионального риэлтора, компенсируются отсутствием проблем в будущем и уверенностью в законности сделки.

X

Источник: BusinessRealty.Ru
15 октября 2020

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области напоминает, что сведения из ЕГРН бывают общедоступными или имеют характер ограниченного доступа.

В Управлении Росреестра по Челябинской области южноуральцы получают разъяснения по любому вопросу, относящемуся к компетенции ведомства. К числу наиболее часто задаваемых вопросов относятся те, которые касаются получения выписок из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

И это объяснимо, так как сведения из ЕГРН могут потребоваться при различных операциях с недвижимостью (покупке, продаже, дарении или обмене квартиры, земельного участка, вступлении в наследство, страховании квартиры, дома или гаража, оформлении кредита под залог имущества). Полученная информация позволяет удостовериться в том, что приобретаемое имущество свободно от запретов, арестов, не находится в залоге и не принадлежит третьему лицу. К примеру, выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости необходима, как правило, при заключении сделок с недвижимостью. Запросив данный документ, потенциальный покупатель будет знать, кто на самом деле является правообладателем объекта недвижимости и с какого момента он им владеет, наложено ли на объект обременение или ограничение.

Вместе с тем, любой заявитель может запросить из ЕГРН только ту информацию, которая относится к разряду общедоступной. Это следующие виды выписок: об объекте недвижимости; об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости; о переходе прав на объект недвижимости; о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве; о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Помимо общедоступной информации в реестре недвижимости хранятся сведения, получить которые смогут только собственники, правоохранительные или судебные органы. К ним относятся следующие сведения: о дате получения органом регистрации прав заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов; о содержании правоустанавливающих документов; обобщенные сведения о правах отдельного лица на имеющиеся или имевшиеся у него объекты недвижимости; сведения в виде копии документа, на основании которого сведения внесены в ЕГРН; сведения о признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным.

Сивакова И. В.
Источник: Юридические тонкости
07 октября 2020

Редко найдется человек, который не любит получать подарки — ведь взамен отдавать ничего не нужно. Поэтому вполне логично, что при дарении материальные потери ложатся лишь на того, кто дарит.

Ну а самому одаряемому грозит, максимум, лишь уплата подоходного налога (и то, если предметом дарения выступают недвижимость, транспортное средство, акции, доли или паи, а при этом даритель с одаряемым не являются близкими родственниками — п. 18.1 ст. 217 НК РФ).

Однако на практике не все так просто: есть немало примеров, когда дарение обернулось серьезными убытками именно для одаряемого, а не для дарителя. Рассмотрим некоторые из них и разберем, как не угодить в ловушку, получая подарок.

1. Отец подарил квартиру, а потом потребовал за нее деньги

Сын запланировал приобрести себе отдельную квартиру, отец пообещал помочь с покупкой и перевел на банковский счет сына 1,5 млн рублей. Тот успешно расплатился с застройщиком и, спустя некоторое время, зарегистрировал в свою собственность квартиру в новостройке.

Однако вскоре, по ряду личных причин, отношения между сыном и отцом испортились. Отец потребовал переоформить квартиру на него либо вернуть ему деньги.

Мирно урегулировать конфликт не удалось — и сын получил повестку в суд. Отец предъявил иск о взыскании с сына неосновательного обогащения в сумме 1,5 млн рублей и процентов за пользование денежными средствами.

Факт получения денег сыном подтверждался выпиской из банковского счета. Исход дела зависел от того, удастся ли сыну доказать, что отец подарил ему деньги — в таком случае он ничего не должен был возвращать.

Письменного договора они с отцом не подписывали, но закон позволяет совершать дарение и в устной форме.

Главное, на что не раз обращал внимание Верховный суд РФ, — это подтвердить факт передачи дара, а также намерение стороны передать его именно безвозмездно (ВС РФ, дело № 9-КГ19-11).

Но отец утверждал в суде, что он не планировал дарить деньги, а у сына не было доказательств обратного. По закону деньги, полученные без конкретного обязательства, признаются неосновательным обогащением и подлежат возврату.

Если только их получатель не докажет, что у него имелось законное основание для получения средств (например, получение подарка или платы за оказанные услуги). В данном случае получатель не смог ничего доказать — суд взыскал с него деньги в пользу отца, да еще с процентами (1,5 млн и еще 300 тысяч сверху).

2. Дед передумал дарить, и внучке пришлось заплатить

Пожилой человек решил продать свой дом с земельным участком и переехать в городскую квартиру. Он написал доверенность на свою внучку, чтобы та от его имени заключила сделку купли-продажи.

Договоренность была такая, что взамен ему купят квартиру. Внучка все исполнила — дедушка переехал в новую квартиру и написал расписку, что он дарит внучке 800 тысяч рублей, вырученные с продажи дома.

Однако спустя некоторое время он узнал, что квартиру купили вовсе не ему: по документам собственницей жилья была внучка. Тогда он потребовал вернуть ему деньги, на что внучка предъявила его же расписку о дарении.

Но суд, тем не менее, занял сторону дедушки в этом споре. Заявление, которое он подписал, нельзя было признать письменным договором дарения (поскольку по закону дарение — это двусторонняя сделка и она считается заключённой при наличии волеизъявления обеих сторон, дарителя и одаряемого).

Поэтому без подписи внучки ни о каком договоре дарения речи быть не могло. Можно было доказать устное дарение — тем более, что воля дедушки на дарение была выражена в его заявлении. Однако устное дарение признается совершенным при условии передачи дара одаряемому.

А нигде не было доказательств, что дедушка передал деньги внучке (она получила их от покупателей дома). Поэтому суд исключил в данном случае дарение и взыскал с внучки все деньги с процентами (почти 1 млн рублей суммарно).

Чтобы не попасть в такую неприятность, нужно четко оформлять свои договоренности. В идеале — заключить письменный договор дарения (тем более, что дарение денег не требует обязательного нотариального удостоверения, достаточно подписей обеих сторон).

Если же дарение происходит устно, лучше запастись доказательствами того, что это действительно дарение (документально зафиксировать получение денег, сохранить переписку, сделать запись разговора, заручиться свидетелями передачи дара и т. д.).

Не забывайте, что обязанность доказывания в случае спора ляжет именно на получателя денег.

Наталия Густова
Источник: РБК-Недвижимость
07 сентября 2020

«Вам придется съехать с квартиры», — услышать такую фразу меньше всего хочет любой квартирант. Особенно в пандемию, когда большинство арендаторов не могли в полной мере оплачивать съемное жилье. К счастью квартиросъемщиков, многие владельцы шли на уступки и снижали плату, в редких случаях — просили съехать.

Спросили у юристов и экспертов по городской аренде, в каких случаях собственник может выселить арендатора из квартиры и как избежать неприятных ситуаций.

Эксперты в этой статье:

- Родион Ларченко, юрист адвокатского бюро Asterisk
- Кирилл Кокорин, юрисконсульт юридической службы компании «Инком-Недвижимость»
- Ольга Яцевская, руководитель отдела сети офисов «Миэль»
- Роман Бабичев, руководитель департамента аренды агентства недвижимости «Азбука жилья»

В каких случаях квартиранта могут выселить со съемного жилья

По закону

Досрочное расторжение договора аренды жилья и выселение арендаторов регламентируется ст. 687 Гражданского кодекса РФ. Согласно закону, разорвать договор досрочно и потребовать выселения арендаторов собственник может в судебном порядке в четырех случаях, рассказал юрист адвокатского бюро Asterisk Родион Ларченко.

1. Неоплата жилья за шесть месяцев (если договором не установлен другой срок), если договор заключен на срок менее одного года — в случае просрочки платы более двух раз.

2. Разрушение или порча квартиры нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

3. Использование квартиры не по назначению или нарушение прав и интересов соседей. Например, арендаторы устроили в квартире офис или хостел. «В этом случае собственник сначала обязан сделать предупреждение. И только если после предупреждения нарушения не прекратятся, он будет вправе потребовать расторжения договора», — пояснил юрист.

4. Если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния.

На практике

Однако на практике список причин для выселения не ограничивается перечисленными выше случаями, говорят эксперты. Чаще всего выселение квартирантов связано с неоплатой аренды или постоянной задержкой внесения платы, отметил ведущий юрисконсульт юридической службы «Инком-Недвижимости» Кирилл Кокорин.

Порядок и сроки оплаты обычно прописаны в договоре, и если квартирант не платит за аренду вовремя, то он нарушает договор. Следовательно, его могут попросить освободить съемную квартиру.

Лишиться арендованной квартиры можно из-за пересдачи жилья третьим лицам без разрешения собственника. Причиной для выселения может стать ситуация, когда в квартире вместо двух человек, указанных в договоре, живут пять, а собственник об этом узнал случайно.

«Если в договоре написано, что квартиру нельзя сдавать в субаренду или без разрешения собственников никто больше не может проживать, и данный пункт нарушается, то договор также можно расторгнуть», — сказал руководитель департамента аренды агентства недвижимости «Азбука жилья» Роман Бабичев.

Попросить с вещами на выход собственник может, если в квартире без разрешения проживают животные, которых он запретил изначально. Причиной для выселения могут стать частые вечеринки в квартире и жалобы соседей на квартирантов.

Выселить из квартиры арендаторов может и ее совладелец, который не знал о сдаче своей недвижимости. «При этом жильцы имеют право требовать возмещение всех убытков у того, кто заселил их в квартиру без согласия. Если мирное разрешение вопроса невозможно, то нужно обращаться в суд, так как данный вариант похож уже на мошенничество», — отметил Роман Бабичев.

Если собственник продает квартиру, то выселение происходит не всегда. Нередко квартиру продают как бы вместе с арендаторами, и те продолжают ее снимать уже у нового хозяина.

Как должно проходить выселение из квартиры

Прежде чем выселить арендатора из квартиры, собственник должен предупредить его и дать время для переезда. Обычно речь идет об одном месяце, отметила руководитель отдела сети офисов «Миэль» Ольга Яцевская. За такой же срок квартирант должен предупредить собственника о том, что он съезжает, если иные условия не прописаны в договоре.

Затем назначается время встречи, собственник или его агент должен осмотреть квартиру на предмет ее состояния и соответствия условиям ее содержания. После составляется передаточный акт, в котором фиксируется, что помещение принято в надлежащем виде. Затем следует возврат депозита, если все в порядке и деньги не пойдут на устранение нарушений.

В случае досрочного расторжения договора, если квартирант ничего не нарушил (например, квартира продается), то к собственнику могут применяться штрафные санкции. Они должны быть прописаны в договоре.

«К примеру, по дорогим квартирам в 90% случаев досрочное расторжение договора возможно только со штрафом. Как правило, сумма штрафа составляет месячную арендную ставку. При отсутствии договора рассчитывать на какие-то компенсации нет смысла», — сказал Роман Бабичев из «Азбуки жилья».

Однако даже истечение срока договора не означает его автоматического расторжения, добавил Родион Ларченко. «Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора собственник должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить его об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать квартиру в течение года или более», — пояснил юрист.

Если собственник не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. Это правило не применяется к договорам, заключенным менее чем на один год.

Что делать, если квартирант не согласен с выселением

Если арендатор не согласен с выселением, а переговоры зашли в тупик, то сторонам необходимо решать этот вопрос в судебном порядке.

«Если наниматель отказывается выехать из квартиры (независимо от того, что является причиной выселения), выселить его могут только судебные приставы. Но такие случаи встречаются крайне редко, чаще всего стороны решают подобные вопросы путем переговоров и компромиссов», — отметил ведущий юрисконсульт «Инком-Недвижимости».

Обеспечительный платеж в данном случае возвращается нанимателю за вычетом сумм, которые обеспечивались таким платежом согласно договору: как правило, это задолженность по плате за наем и оплата убытков (например, порча мебели, техники).

Суд может предоставить нанимателю срок для устранения нарушений, послуживших основанием для расторжения договора, но не более одного года. Если в течение этого времени квартирант не устранит нарушений, суд по повторному обращению собственника расторгает договор, уточнил Родион Ларченко.

Если наниматель ничего не нарушил, выселить его досрочно нельзя. Продажа квартиры не является основанием для выселения. «Если собственник сменил замки или иным образом пытается лишить нанимателя возможности пользоваться квартирой, наниматель вправе требовать возмещения убытков», — сказал юрист. К убыткам может относиться разница в плате за наем, если наниматель был вынужден снимать более дорогую квартиру, расходы на переезд, а также моральный вред.

Советы экспертов

Несмотря на то что выселение квартирантов в силу закона обязывает стороны обращаться в суд, такой способ используется крайне редко, обычно стороны находят компромисс, отметил Кирилл Кокорин. «Это связано с тем, что судебные процессы, во-первых, требуют привлечение соответствующих специалистов, во-вторых, занимают много времени, поэтому стороны решают вопросы во внесудебном порядке», — пояснил он.

Чтобы избежать неприятных ситуаций при аренде квартиры, в том числе не доводить до выселения, нужно заключать договор. Это главное правило, которые называют эксперты.

Арендатора делает уязвимым неправильное оформление договора (когда образец скачивается из интернета без всякой проверки) аренды или его отсутствие. «При отсутствии договора арендатор совершенно не защищен — по сути, получается, что этот человек безо всяких оснований проживает в чужой квартире. Поэтому и выселение может быть быстрым и безапелляционным», — отметила Ольга Яцевская из «Миэль».

Поэтому важно не только заключать договор, но и прописывать в нем все нюансы, включая пункт о расторжении договора, сроках выселения и штрафных санкциях. При возникновении непредвиденных ситуаций это позволит решить вопросы с учетом интересов обеих сторон. Если собственник захочет выселить арендатора, то это будет стоить денег, точно так же, как если квартирант решит съехать раньше срока.

При самостоятельном поиске жилья нужно проверить, не стоит ли квартира, которую вы хотите снять, на продаже, добавил Роман Бабичев. «Если квартира продается, лучше ее не снимать — прожить в ней долго не получится. Если квартира не приватизирована, необходимо уточнить, сколько человек в ней прописано, и взять у всех согласия на сдачу. Если квартира принадлежит нескольким собственникам, то должны быть согласия на сдачу от всех собственников жилья», — посоветовал эксперт.

Соблюдать условия договора, вовремя вносить арендную плату, использовать квартиру по назначению, не нарушать права соседей и не заключать договоры найма с явно кабальными условиями для арендатора — гарантия того, что вас не выселят из съемной квартиры, подытожил юрисконсульт «Инком-Недвижимости».

X

Сивакова И. В.
Источник: Юридические тонкости
02 сентября 2020

Наша жизнь полна парадоксов — и порой люди, которые формально никем не приходятся друг другу, намного роднее, чем официальные родственники.

Однако закон неумолим: пара, которая выбрала фактические семейные отношения (или т. н. сожительство) без регистрации брака, не признается супругами. А значит, они не могут пользоваться теми же правами, что и члены одной семьи — в т.ч. и наследовать друг за другом.

Неоднократные инициативы приравнять сожительство к официальным брачным отношениям пока в нашем парламенте не увенчались успехом.

Поэтому без свидетельства о заключении брака т. н. «гражданский супруг» исключается из числа законных наследников и, по общему правилу, может наследовать за своей второй половиной только по завещанию.

Однако правила редко обходятся без исключений. Приведу свежий пример из практики Верховного суда РФ, где сожительнице все же удалось получить в наследство столичную квартиру при том, что никакого завещания в ее пользу не было.

Женщина 35 лет прожила в т. н. «гражданском браке» и, когда супруга не стало, столкнулась с тем, что по закону она для своего мужа — чужой человек.

Нотариус отказался выдать ей свидетельство о праве на наследство, и московская квартира ее супруга вскоре должна была перейти в собственность города (как выморочное имущество).

Но женщина так просто не отступила и подала в суд исковое заявление, требуя все же признать ее законной наследницей. Обосновывая свои притязания, она указала три пункта:

1) ей была присвоена 2-я группа инвалидности,

2) она жила вместе с «гражданским супругом» в его загородном доме и там же они оба были прописаны,

3) супруг оказывал ей материальную поддержку (деньги, которые он получал от квартирантов, передавал ей — для оплаты лечения).

Действительно, не все знают, но закон позволяет стать наследником даже человеку, который формально вовсе не приходится наследодателю родственником.

Условия такие: он должен быть нетрудоспособным на момент открытия наследства, проживать вместе с наследодателем, как минимум, последний год и быть у него на иждивении (ст. 1148 ГК РФ).

Истец легко подтвердила в суде, что она нетрудоспособна (справкой об инвалидности) и много лет сожительствовала с наследодателем (общим адресом регистрации и показаниями соседей-свидетелей).

Но доказать, что она была иждивенцем для своего «гражданского супруга», ей поначалу не удалось. Суд отказал в иске, поскольку женщина имела свой личный доход в виде пенсии — а значит, вряд ли материальная помощь супруга была для нее постоянной и основной.

К слову сказать, в прошлом году в похожей ситуации сожительнице так и не удалось добиться наследства именно по этой причине: она получала пенсию и не смогла доказать, что «гражданский» супруг оказывал ей систематическую помощь деньгами (ВС РФ, дело № 73-КГ19-3).

Но в этом деле женщине помогла банковская карта. Она подала жалобу в Верховный суд РФ, и там обратили внимание на то, что выпиской с ее счета подтверждаются периодические денежные поступления от наследодателя (он переводил ей арендную плату от квартирантов).

Это свидетельствовало о том, что истец получала от наследодателя постоянное содержание, которое ей было необходимо для оплаты лечения.

А что касается пенсии, то Верховный суд РФ напомнил: признать человека иждивенцем можно, даже при наличии у него собственного дохода, если основное содержание он получает от другого человека в виде систематической помощи (ВС РФ, дело № 5-КГ20-66-К2).

Обратите внимание, что такие иждивенцы могут наследовать наравне с близкими родственниками.

Например, если бы в этой ситуации у «гражданского» супруга были дети и они обратились бы за наследством, то им пришлось бы разделить его с сожительницей отца в равных долях.

Сивакова И. В.
Источник: Юридические тонкости
25 августа 2020

Закон сейчас не только не запрещает сдавать жилье за плату, но, напротив, даже определяет правила такого найма. Однако есть одно важное «но»: не стоит забывать, что именно владелец жилья отвечает за своих квартирантов.

Поэтому если сдавать квартиру «кому попало», дело может закончиться тем, что с квартирой придется расстаться. Представлю несколько таких ситуаций — отдельно для муниципального и частного жилья.

1. Когда грозит выселение из муниципальной квартиры за сдачу ее в аренду

Если граждане в свое время получили квартиру от государства и не приватизировали ее, то она остается в муниципальной (или региональной) собственности, а жильцы пользуются ею по договору социального найма.

Наниматель может пересдать квартиру в поднаем, но только временно и с согласия местной администрации и проживающих с ним членов семьи. В противном случае такая сдача приводит вот к чему (проиллюстрирую на реальном примере).

Жители одной из многоэтажек г. Улан-Удэ неоднократно жаловались в администрацию на свою соседку. Она вела «крайне асоциальный» образ жизни со всеми вытекающими последствиями (шумные застолья, скандалы и пр.).

Администрация установила, что «проблемная» квартира вот уже несколько лет как сдается. Мужчина, который в свое время получил эту квартиру по ордеру, съехал из нее и сдал неофициально той самой «веселой» соседке.

Разумеется, никакого разрешения у администрации он не получал. Тогда та обратилась в суд, требуя не только выселить «нелегальную квартирантку», но и самого владельца жилья (по ордеру) признать утратившим право на жилплощадь.

Дело в том, что по закону (ст. 83 ЖК РФ) договор соцнайма расторгается с момента, когда наниматель добровольно выехал в другое место жительства.

А в данном случае все указывало на то, что мужчина не имел намерений пользоваться квартирой: он давно ее покинул, поселил туда жильцов, долги по квартплате не погашал и не следил за тем, что вообще там происходит.

Поэтому суд признал мужчину утратившим право пользования спорной квартирой и выселил его вместе с квартиранткой (Октябрьский р-й суд г.Улан-Удэ РБ решение от 28 мая 2019 г.).

2. Когда собственнику придется расстаться со своей квартирой за то, что он сдает ее жильцам

Тем, у кого квартира находится в частной собственности, не нужно спрашивать разрешения, чтобы сдавать ее жильцам за плату. Но не стоит забывать, что право собственности возлагает на его обладателя и дополнительные обязательства.

Закон требует от собственника содержать свое жилье, а также соблюдать права соседей и правила пользования жилыми помещениями (ст. 30 Жилищного кодекса РФ).

Даже если собственник сам не проживает в квартире, а сдает ее, все равно эти обязательства для него сохраняются. Поэтому за все нарушения своих квартирантов перед третьими лицами отвечать будет именно он.

Кардинальной мерой ответственности в таких случаях является принудительное прекращение права собственности на жилое помещение.

Согласно ст. 293 Гражданского кодекса РФ, если собственник грубо нарушает свои обязанности по содержанию жилья и не соблюдает права соседей, то местная администрация сначала официально предупреждает его о необходимости устранить нарушения.

Если он не реагирует, она обращается в суд с иском о продаже жилого помещения с публичных торгов. По решению суда квартиру продают, и бывший уже собственник может получить только деньги, вырученные с продажи (и то за вычетом расходов на исполнение решения суда).

Есть такой пример в судебной практике: гражданке долгое время приходилось терпеть выходки «веселых квартирантов» (сдавалась соседняя квартира).

На многочисленные жалобы администрация не реагировала. Тогда женщина обратилась в суд и потребовала обязать администрацию принять меры к изъятию «проблемной квартиры» у собственника.

Суд признал, что квартиранты грубо нарушают правила пользования жилым помещением, допускают его разрушение и есть все основания инициировать продажу квартиры с публичных торгов (Беловский горсуд Кемеровской области, решение от 14 ноября 2018 г.).

Если вы собственник, не забывайте, что именно вы отвечаете за тех, кто живет в вашей квартире. Обязательно укажите в договоре свое право досрочно от него отказаться, если квартиранты будут нарушать установленный порядок — так вы защитите не только покой соседей, но и свое право на квартиру.

X

Источник: Urbanus.ru
24 августа 2020

В случае, если собственник жилого помещения решит его переустроить или перепланировать, то прежде он должен ознакомиться с требованиями жилищного законодательства к проведению таких работ.

Глава 4 Жилищного кодекса Российской Федерации так и называется «Переустройство и перепланировка помещения в многоквартирном доме».

Переустройством закон называет работы по установке, замене или переносу инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения.

Перепланировкой закон называет изменение конфигурации жилого помещения, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.

Таким образом, любые работы, результат которых изменяет конфигурацию жилого помещения или инженерных сетей и оборудования по техническому паспорту, регулируются жилищным законодательством и должны ему соответствовать.

Основания для проведения работ по переустройству и перепланировке:

Работы необходимо согласовать с органом местного самоуправления и проводить их на основании решения, принятого таким органом.

Например, вопросы переустройства и перепланировки помещений в многоквартирных домах города Москвы регулируются Постановлением Правительства Москвы от 25 октября 2011 г. N 508-ПП
"Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и жилых домах". Согласно данному постановлению, собственник квартиры должен получить разрешение в Мосжилинспекции на проведение работ по переустройству или перепланировке квартиры, предоставив соответствующее заявление и проект переустройства и перепланировки, а также необходимые согласования, указанные в законе, например, если дом отнесен к памятникам архитектуры, истории и культуры, или помещение предоставлено нанимателю по договору социального найма.

Перечень требуемых документов является закрытым, то есть произвольному расширению не подлежит.

По результатам рассмотрения заявления и представленных документов уполномоченный орган выдаст решение о согласовании переустройства и перепланировки, либо об отказе в таком согласовании. Именно положительное решение о согласовании является основанием для проведения работ. Решение об отказе в согласовании заявитель может обжаловать в суде.

Проведение и завершение работ:

Проводить работы необходимо в соответствии с установленным порядком, то есть работы по согласованному проекту должны проводить профессиональные подрядные организации, являющиеся членами саморегулируемых организаций, а работы, затрагивающие газовое оборудование, должны выполняться только специализированной организацией, осуществляющей деятельность по техническому обслуживанию и ремонту такого оборудования. При этом, собственник помещения и подрядные организации обязаны вести журнал производства работ и акты скрытых работ. Контроль за проведением работ проводит либо сам собственник, либо орган, выдавший разрешение, либо организация, разработавшая проект переустройства на основании договора об осуществлении авторского надзора с собственником квартиры.

После завершения работ по переустройству и перепланировке собственник должен подать заявление о завершении работ в орган, выдавший ему разрешение для оформления акта о завершенном переустройстве и перепланировке квартиры. Такой акт составляет приемочная комиссия, в которую входят представители органа, выдавшего разрешение на переустройство, проектной организации, собственник квартиры или его уполномоченный представитель, представитель производителя работ, а также представитель управляющей компании многоквартирного дома, в котором расположена квартира в случае, если перепланировка затронула общедомовое имущество. В акте о завершённом переустройстве и перепланировки комиссия указывает на соответствие или не соответствие выполненных работ выданному ранее разрешению.

Внесение измененных данных о квартире в ЕГРН:

Далее, на основании акта о завершённом переустройстве осуществляется техническая инвентаризация переустроенной квартиры и сведения об изменении данных о квартире вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в порядке, установленном законом «О государственной регистрации недвижимости». В результате собственник получит актуальные сведения о своей квартире из ЕГРН.

Исключения из общих правил:

В случае, если работы по переустройству и перепланировке проведены без разрешения и проекта, то собственник квартиры может получить техническое заключение о допустимости и безопасности проведенных работ. Такое заключение должна оформить проектная организация, являющаяся членом саморегулируемой организации. А если работы затронули несущие конструкции помещения, то тогда техническое заключение должна подготовить проектная организация по проекту которой построен многоквартирный дом. Если нет сведений об авторе проекта дома, то тогда техническое заключение должна сделать организация, отобранная органом, уполномоченным на выдачу разрешений на переустройство и перепланировку помещений в многоквартирных жилых домах. При этом собственник должен понимать, что он будет привлечен к административной ответственности за проведение самовольной перепланировки и переустройства квартиры.

Необходимо отметить, что в Москве работы по переустройству и перепланировке могут осуществляться на основании типовых проектов переустройства и (или) перепланировки помещений в многоквартирных домах, утвержденных автором соответствующего проекта дома и одобренных Мосжилинспекцией, размещенных в свободном доступе на официальном сайте Мосжилинспекци. В таком случае заявителю достаточно сделать ссылку на соответствующий типовой проект и приложить документы для согласования переустройства.

Ответственность:

Таким образом, прежде, чем приступить к ремонтным или отделочным работам в квартире, необходимо обеспечить их соответствие закону. В случае самовольного переустройства или перепланировки квартиры собственник обязан привести её в прежнее состояние в порядке и сроки, установленные уполномоченным органом. Если собственник не выполнит данное требование, то квартира может быть изъята у него по решению суда, продана с торгов, а вырученные деньги будут направлены на приведение квартиры в надлежащее состояние и возмещение ущерба, причиненного незаконными работами по переустройству и перепланировке.

Несомненно, переустроить или перепланировать жилое помещение – это право собственника. Но, каждый должен помнить, что его право заканчивается там, где начинается право другого человека. Это особенно актуально при проведении работ в многоквартирных жилых домах, где безопасность любых работ, затрагивающих конфигурацию жилых помещений или инженерных систем, не должна повлечь за собой угрозу безопасности жизни и здоровью других собственников или порчу или утрату их имущества в этом доме.

Источник: Urbanus.ru
19 августа 2020

Доходы, получаемые собственником жилой недвижимости от сдачи в аренду для проживания физических лиц – в имущественный найм – подлежит налогообложению по налогу на доходы физических лиц (НДФЛ) в порядке, установленном главой 23 Налогового кодекса Российской Федерации.

Налогоплательщиками НДФЛ признаются физические лица, являющиеся налоговыми резидентами Российской Федерации, а также физические лица, получающие доходы от источников в Российской Федерации, не являющиеся налоговыми резидентами России.

Понятие «резидент» и «нерезидент» необходимо очень четко определять (идентифицировать) относительно конкретных правоотношений, поскольку этот многозначный профессиональный термин единого толкования не имеет.

Например, валютное законодательство содержит понятие «резиденты» и «нерезиденты», которые совершенно никак не соотносятся с понятиями «налоговый резидент» в налоговом законодательстве.

Итак, налоговыми резидентами Российской Федерации признаются физические лица, которые находились на территории России в налоговом периоде, то есть в календарном году, не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих месяцев подряд, при этом, указанный срок не прерывается на периоды кратковременного отсутствия за пределами России в целях обучения, лечения, отдыха.

При этом совершенно не важно, какое гражданство у физического лица, получающего налогооблагаемый доход от источников в Российской Федерации или от источников за пределами Российской Федерации, поскольку главным критерием для определения статуса налогоплательщика по НДФЛ является физическое нахождение человека на территории России в количестве не менее 183 календарных дней в течение календарного года, то есть от 1 января до 31 декабря.

Доходы, полученные физическим лицом – собственником жилой недвижимости от сдачи объекта в найм (аренду) подлежат налогообложению по ставке 13%, если физическое лицо является налоговым резидентом. В противном случае ставка НДФЛ составляет 30%.

Понятно, что налогообложению подлежит только фактически полученный доход в денежной или натуральной форме или в виде материальной выгоды. Поэтому сам факт заключения договора аренды жилого помещения (имущественного найма) или государственная регистрация обременения объекта наймом (если договор заключен более, чем на один год) не являются основанием для начисления собственнику налога на доход или основанием для истребования такого налога.

Поскольку налоговым периодом является календарный год, то сумма налога на доход физического лица от сдачи жилья в найм (аренду) исчисляется по датам получения дохода в течение календарного года.

Собственник недвижимого имущества, получивший доход от сдачи жилья в найм (аренду), обязан не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом, в котором был получен такой доход, подать в налоговый орган по месту жительства налоговую декларацию. В налоговой декларации надо указать все полученные в налоговом периоде доходы, источник их выплаты, налоговые вычеты, суммы налога, подлежащие уплате. Уплатить исчисленный по декларации налог на доходы налогоплательщик обязан до 15 июля года, следующего за истекшим отчетным календарным годом (налоговым периодом).

При этом налогоплательщик имеет право не указывать доходы, не подлежащие налогообложению, а также налоги, удержанные у физического лица налоговыми агентами.

В случае, если собственник зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя и получает доход от сдачи собственного или чужого недвижимого имущества в найм, то он обязан исчислять и уплачивать налог с дохода по ставкам и в порядке, установленном для индивидуальных предпринимателей и в соответствии с выбранной системой налогообложения. Например, если индивидуальный предприниматель выбрал упрощенную систему налогообложения, то его доходы от аренды жилой недвижимости облагаются по ставке 6%.

Для индивидуальных предпринимателей существует патентная система налогообложения от сдачи жилья в аренду, как специальный режим налогообложения по ставке 6%, но, но при соблюдении ограничивающих условий, установленных в каждом субъекте Российской Федерации. Например, патентная система налогообложения по виду деятельности «аренда жилых помещений» центральном округе Москвы возможна, если жилье площадью от 50 до 75 кв.м сдается не более, чем за 900 тыс.рублей в год, то есть не более 75 тыс.рублей в месяц, если площадь объекта от 75 жл 100 кв.м, то патентная система допустима, если доход не более 1 500 000 рублей в год, то есть не более 125 000 рублей в месяц. Патентная система налогообложения освобождает от уплаты НДФЛ и налога на имущество физического лица, если это имущество используется в предпринимательской деятельности по патентной системе налогообложения. При этом предоставлять налоговую декларацию в налоговый орган при таком специальном режиме налогообложения не нужно.

Если физическое лицо, являющееся налоговым резидентом Российской Федерации, имеет недвижимость за рубежом и получает доход от сдачи в аренду такой недвижимости, то он обязан уплачивать НДФЛ в России по ставкам, установленным Налоговым кодексом Российской Федерации. Однако, по общему правилу доходы от недвижимого имущества уплачиваются в стране, где это недвижимое имущество находится. В целях исключения двойного налогообложения налоговый резидент Российской Федерации должен убедиться в наличии соглашения об устранении двойного налогообложения между Россией и государством, где находится объект недвижимости. Если налог на доход от сдачи недвижимости будет уплачен налоговым резидентом Российской Федерации в стране, где находится его объект недвижимости, то тогда он обязан предоставить в ФНС России налоговую декларацию об уплате налога за рубежом с приложением подтверждающего документа, выданного фискальным органом соответствующего государства, в течение 3 лет с момента уплаты такого налога.

Действующим законодательством Российской Федерации предусмотрена ответственность за неуплату налогов, в том числе и налога на доходы физических лиц. Например, за неуплату или неполную уплату налога в результате занижения налоговой базы – 20% от неуплаченных сумм и 40%, если деяние совершено умышленно.

Уголовная ответственность за уклонения физического лица от уплаты налогов путём непредоставления налоговой декларации, либо путём включения в налоговую декларацию заведомо ложных сведений, предусмотрена ст. 198 Уголовного кодекса Российской Федерации, но при условии, если преступление совершено в крупном или особо крупном размере, то есть более 900 тыс.рублей и 4 500 000 рублей в течение трех финансовых лет подряд соответственно.

X

Юлия Судакова
Источник: ЦИАН
14 августа 2020

Что делать, если договор обязывает хозяина платить арендаторам? Циан.Журнал разбирает ситуацию, когда хозяйка квартиры подписала «кабальный» договор с мошенниками.

В Циан.Журнал обратилась наша читательница Ирина — хозяйка сдаваемой в аренду квартиры. В июле она заключила договор с новыми арендаторами, но не получив в течение ближайших дней оплаты, заподозрила, что нарвалась на мошенников. Перечитав договор, Ирина лишь укрепилась в своих догадках.

Вкратце история такова. Юрфирма предложила заключить трехлетний договор, чтобы сдавать квартиру Ирины в субаренду их контрагентам. При этом арендаторы требовали подписать 3 разных договора с интервалом в неделю сроком на 11 месяцев каждый (собственно, на 3 года сразу). Ирина согласилась, но упустила одну деталь: она привыкла, что все договоры идут в предоплату, и не обратила внимание, что в подписанном ей документе идет речь о постоплате. Кроме того, договор был выслан ей в GoogleDocs для предварительного ознакомления. Ирина читала его более чем подробно и на подписании просто пробежала глазами. А зря: договор был уже другой (а «гугловский» мошенники со временем просто удалили).

При этом менеджер, который явился на встречу для заключения этого договора, утверждал, что деньги поступят на счет через 5–7 дней: время нужно для того, чтобы отнести документы бухгалтеру и провести платеж через банк — эти-то устные обещания и заморочили Ирине голову, отведя глаза от подписываемого.

ЧЕРЕЗ ОБЕЩАННЫЕ 5–7 ДНЕЙ ОПЛАТА, ЕСТЕСТВЕННО, НЕ ПРИШЛА.

Ирина начала названивать по оставленным ей телефонам, но отвечавшие на звонки сотрудники сперва футболили хозяйку друг другу, а затем, наконец, отправили к своему юристу, который страшно удивился: в договоре же ясно написано, что все выплаты — «не позднее 17 числа каждого следующего за днем начала договора месяца». Вот тут-то Ирина и села перечитывать подписанное. Выяснилось неприятное.

Кабальный договор

Во-первых, арендаторы могут целый месяц пользоваться квартирой, а платить за нее уже потом.

Во-вторых, один из пунктов гласит, что наниматели могут однократно задержать оплату на 10 дней. Получается, что если договор вступил в силу 17 июля, то деньги Ирина может получить и 17 августа, и на 10 дней позже — 27 августа.

В-третьих, обнаружился самый неприятный пункт: при досрочном расторжении договора (кроме случаев нарушения обязательств второй стороной) инициатор расторжения уплачивает штраф в размере двойной месячной оплаты. При этом штраф может быть удержан арендатором самостоятельно. Учитывая, что за проживание арендаторы так и не заплатили (и неизвестно еще, заплатят ли), возник риск, что они просто будут бесплатно для себя сдавать чужую квартиру (напомним, речь идет о договоре субаренды) и еще иметь возможность стрясти деньги с хозяйки.

В-четвертых, договор гласит, что при повторном нарушении арендатором срока внесения арендной платы арендодатель имеет право потребовать либо досрочного внесения арендной платы, либо досрочного расторжения договора. Получается, договор разрешает жить в квартире без оплаты до 28 сентября, и только после этого Ирина может досрочно (напомним, договор трехлетний) расторгнуть договор.

Пятое кабальное условие гласит, что при досрочном расторжении договора Ирина обязана возместить убытки и переезд.

Закон на стороне хозяйки

Ольга Власова, председатель МГКА «Власова и партнеры», считает, что договор необходимо расторгать — чем раньше, тем лучше.

ПУНКТЫ ПРО ШТРАФЫ — НЕ БОЛЕЕ ЧЕМ СПОСОБ ЗАПУГАТЬ СОБСТВЕННИКА.

«Согласно ст. 310 Гражданского Кодекса, платы за досрочное расторжение договора допускаются только между предпринимателями. Соответственно, в данном случае плату за желание расторгнуть договор могли устанавливать между собой только предприниматели. Хозяйка квартиры Ирина — физлицо, а значит, данные требования к ней не применимы. При этом условия договора следует считать ничтожными, а значит, тот факт, что Ирина подписалась под данными условиями, ничего не значит».

Если уж совсем просто, говорит юрист, то людям на подписание часто предлагаются заведомо невыгодные договоры — это происходит и при аренде, и при покупке мебели, и при оформлении каких-то услуг. Но существуют законы — гражданский, административный, трудовой и уголовный кодексы, которые при необходимости могут оспорить «кабальные» договоры. Это вполне защищает тех, у кого нет юридического образования, чтобы грамотно разобраться с предложенным договором. В данном случае суд заявит, что установление подобных штрафов незаконно.

В случае, если исполнение обязательства связано с осуществлением предпринимательской деятельности не всеми его сторонами, право на одностороннее изменение его условий или отказ от исполнения обязательства может быть предоставлено договором лишь стороне, не осуществляющей предпринимательской деятельности, за исключением случаев, когда законом или иным правовым актом предусмотрена возможность предоставления договором такого права другой стороне.

При этом, отмечает Власова, договор все же обязывает Ирину в случае расторжения договора уплатить своим арендаторам убытки и расходы на переезд. Что это могут быть за убытки, заранее предположить трудно, но доказывать их факт арендаторам придется через суд — это, скорее всего, долгие месяцы и непредсказуемый результат, поэтому, сопоставив риски, арендаторы вряд ли пойдут добиваться «справедливости», считает наш эксперт.

И еще: согласно договору Ирины, в случае расторжения договора с арендаторами на их место встают субарендаторы, поэтому договор необходимо расторгнуть еще и с ними. Для этого надо направить письмо сначала арендаторам (в нем следует уведомить о расторжении договора и запросить реквизиты субарендаторов), а затем — субарендаторам, в котором изложить ситуацию.

В заключение Циан.Журнал спросил у Власовой, точно ли Ирина попала на мошенников?

«А они заплатили денег? Нет? Ну вот и ответ».

Раскрываем карты

В самом деле, в данном случае фирма взяла квартиру в аренду, чтобы ее сдавать и зарабатывать на ней. Предложенный договор ставит собственника в заведомо невыгодное положение: обкладывает штрафами при каждом лишнем телодвижении, налагает массу санкций, запрещает визиты. Неподкованный собственник, скорее всего, испугается столь серьезных обязательств (а то, что сражаться придется против юридической фирмы, усугубляет грозность «врага») и согласится выполнять условия, чтобы получить деньги и чтобы не быть должным платить что-то самому.

НЕ У КАЖДОГО ХВАТИТ СМЕЛОСТИ РИСКНУТЬ РАСТОРГНУТЬ КАБАЛЬНЫЙ ДОГОВОР — НА ТО И РАСЧЕТ.

Более того, хозяину предлагается на подпись сразу три договора, каждый из которых позволяет арендаторам отсрочки, а значит, история с неоплатой и задержкой каждый год будет повторяться. Правда, Ольга Власова утверждает, что договоры на следующие годы недействительны, потому что нельзя заключить договор раньше, чем наступит дата заключения, и об этом обязательно надо заявить в отправляемых хозяйкой уведомлениях о расторжении. С ней согласна и генеральный директор «Юридического бюро № 1» Юлия Комбарова — она обратила внимание, что изучаемый договор снабжен опцией автоматической пролонгации, так что функция следующих двух договоров неясна и их можно считать неисполнимыми.

В ЛЮБОМ СЛУЧАЕ ЮРИСТЫ УБЕЖДЕНЫ, ЧТО СУД ВСТАНЕТ НА СТОРОНУ СОБСТВЕННИКА.

Хотя до суда дело, скорее всего, и не дойдет: обычно в обороте у мошенников по несколько квартир — где-то их финт удается, где-то нет, из-за всех не насудишься и проще переключиться на другой объект, чем тратить силы и время. Основной же профит таков: сдавать чужую собственность в течение пары месяцев (пока напуганный штрафами хозяин не перейдет к активным действиям) и при этом всю прибыль складывать себе в карман.

Спустя какое-то время информация о фирме появилась и в сети. Нашлись другие пострадавшие – те, кто ввязался в конфликт основательно. С их слов Ирина узнала, что попытки выселить субарендаторов насильно к ожидаемому эффекту не приводят: в ответ приезжает толпа кавказцев, срезают новые замки (которые к тому моменту уже успевает поставить собственник), а самому хозяину выписывается штраф. Один из пострадавших уже «попал» на несколько сотен тысяч рублей. Полиция в такие истории предпочитает не вмешиваться – договор заключили? Ну и разбирайтесь в суде! Суд, меж тем, может длиться месяцами – в том числе, и потому, что ответчики игнорируют приглашения, но при этом продолжают пользоваться квартирой.

Ирина ведет активную переписку с заключившей с ней договор юрфирмой. На аватарке ее собеседника – лицо человека, очень похожего на Константина Тарана (ранее – Шибаева), о котором ранее писали другие СМИ (переписка и фотографии есть в распоряжении редакции). Да и автоподпись этого «Константина», собственно, та же – Константин. Ранее «Комсомольская правда» писала, что того самого Тарана арестовали после шквала заявлений от пострадавших при арендном сотрудничестве – в тот раз история разворачивалась в Калининграде, Петербурге и Москве. Схема – та же, что и у Ирины.

«Пока они судились с ушлым риэлтором, тот продолжал зарабатывать на их жилплощади. Суды длились обычно больше полугода. А субарендаторы-то продолжали жить в квартирах – они же заплатили. Выселить их можно, опять же, только по решению суда, при помощи приставов. Приходилось подавать еще один иск. В результате люди теряли деньги на аренде, судебных издержках, но никаких компенсаций не получали. Сплошные убытки», – писала «Комсомолка».

При этом сам Таран ранее не считал, что делает что-то противоправное и даже давал интервью. Вот выдержки из него (цитата из статьи «Комсомольской правды»):

«Ему (одному из клиентов) присудили восемьдесят тысяч рублей всего. Квартира у нас порядка года находилась. Понимаете, да? Она приносила доход компании порядка 45 тысяч рублей каждый месяц. Суд ему присудил восемьдесят тысяч. Они радовались, кричали, что выиграли суд. А теперь сами подумайте, кто этот суд выиграл».

При этом Таран утверждал, что он – «сторонник исключительно законности».

Просто договор такой, но собственники подписывают его сами, за руку никто не держит.

Профилактика от мошенничеств

Вместе с Марией Архиповой (Баст), председателем Ассоциации Адвокатов России за Права Человека, мы составили список-рецепт для тех, кто не хотел бы оказаться на месте Ирины и разгребать последствия ошибочно поставленной подписи.

- Перед подписанием прочтите договор с компетентным юристом. Лучше потратить 2–3 дня на изучение договора (тем более если речь идет о длительном сроке), чем спустя несколько дней после подписания искать способы этот договор расторгнуть. Для тех, кто игнорирует это основное правило, открывается целая панорама пунктов договора, по которым они, будучи собственниками, ими и остаются, но, например, не получают оплату по договору, не могут войти в квартиру, не знают, кто в ней проживает, и не могут выселить неизвестных лиц принудительно, потому что элементарно не знают их имен, чтобы указать их в исковом заявлении.

- Если вы решили справиться с подписанием договора без эксперта, то отнеситесь посерьезнее к выбору арендаторов: ищите рекомендаций, читайте отзывы, соберите информацию о регистрации юридического лица и учредителях — она доступна в интернете для каждого.

- Задавайте уточняющие вопросы, особенно по условиям расторжения договора и срокам и порядке оплаты. Иначе придется ежемесячно выбивать свои деньги или довольствоваться отложенными на завтра обещаниями обязательно оплатить. В последующем это избавит вас от сюрпризов или вы передумаете подписывать сомнительный договор. Обращайте внимание на тон общения, от каких вопросов уходит менеджер, о чем советуется с третьими лицами.

- Будьте внимательны при подписании договора независимо от того, происходит это в офисе организации или у вас дома, избегайте предложенных напитков (а если допускаете, что захотите пить, возьмите бутылку воды с собой), избегайте помещений без окон и людей.

- В случае, если заключаете договор, подписываемый по доверенности, изучите эту доверенность: она может содержать противоречащие полномочия (например, подписывать любые документы и в то же время содержать запрет расторжения договоров).

- Особое внимание — штрафным санкциям. Если договор изобилует ими, скорее всего, ваши попытки получить деньги по договору будут отвергнуты по нему же под предлогом, что вы сами подписали эти условия. Если же вы уже попали в ситуацию с сомнительным договором, то помощники вам — заявление в полицию и выселение постояльцев через суд.

X

Источник: Сила права
13 августа 2020

Приобретение недвижимости всегда радостный момент в жизни каждого человека, однако чтобы не стать жертвой мошенников и не лишиться недвижимости, в частности квартиры в дальнейшем, необходимо провести проверку юридической чистоты.

К нам, в юридическую компанию ЮРВИСТА, неоднократно обращались клиенты которых обманывали злоумышленники, нашим специалистам отдела Оформления недвижимости приходилось лишь разгребать последствия. Мы как никто другой отлично понимаем суть всех имеющихся мошеннических схем и точно знаем, что защититься от мошенников можно, если грамотно проверить все документы.

В сегодняшней статье я поделюсь с вами полезными способами проверки недвижимости. Прочитайте статью внимательно, на это стоит обратить внимание!

Почему так важно проверять документы перед приобретением квартиры?

Веские причины проверки недвижимости для покупателя

Обычным гражданам проверка юридической чистоты особенно важна, поскольку на кону стоит не только будущая жизнь семьи, детей и т.д., но и немалые денежные средства. Если на этапе сделки всплывет неожиданный сюрприз и сделку признают недействительной, полностью вернуть кропотливо накопленные деньги, скорее всего, не удастся. А если попасть на мошенников, последствия предугадать вообще крайне сложно. В случае самого негативного исхода вы рискуете остаться как без квартиры, так и без денег.

Веские причины проверки недвижимости для продавца

Продавцу также не стоит пренебрегать проверкой всех нюансов хотя бы из-за своей дополнительной безопасности. Ведь если сделка будет признана недействительной, денежные средства придется вернуть.

Вообще безопаснее и выгоднее покупать недвижимость с профессиональным риелтором, юристом или через надежные, популярные агентства. Но если этот вариант по каким-либо причинам вам не подходит, вы всегда можете воспользоваться полезными онлайн-сервисами проверки недвижимости.

Онлайн-сервис Доминфо

Это первый онлайн сервис, который проверяет квартиру по 27 базам на арест, залог, различные ограничения. Кроме того, сервис содержит в себе всю информацию о недвижимости, управляющих компаниях, застройщиках и ЖКХ. Так, в результате проверки интересующего объекта недвижимости у вас будет полная история и ФИО всех прежних владельцев, которых, кстати говоря, проверят по “черным спискам”. Ваш итоговый экспертный отчет будет содержать в себе все документы из базы Росреестра и ЕГРН, которые подписаны электронно-цифровой подписью и имеют юридическую силу.

Что хотелось бы особо отметить. Данный сервис создан профессиональными юристами по недвижимости, которые лучше других специалистов разбираются в подобных вопросах. Более того, помимо проверки вы сможете управлять своим домом и вовремя оплачивать все квитанции ЖКХ.

Плюсы сервиса ДомИнфо:

- При регистрации бесплатная “Выписка из ЕГРН” на ваш объект

- При регистрации бесплатная “Справка о кадастровой стоимости”

- Возможность узнать об актуальных объявлениях от ЖКХ

- Есть возможность получить информацию о тарифах ЖКХ

- Чат с соседями дома

- Возможность оперативно получить информацию о кап. ремонте

- Есть возможность “Подать жалобу”

Онлайн-сервис ДомКлик от Сбербанка

Еще один не менее популярный онлайн-сервис для поиска, продажи, покупки и аренды жилой и коммерческой недвижимости, а также оформления ипотеки Сбербанка.

Плюсы:

- Здесь юридическую проверку недвижимости перед покупкой также проверяет юрист. По итогу проверки и вы получаете:

- Правовое заключение

- Письменное правовое заключение в электронном виде

- Детальные рекомендации юристов по снижению рисков и дополнения к договору купли-продажи

- Документальное подтверждение того, что вы являетесь добросовестным покупателем

Онлайн-сервис Росреестр.нет

Онлайн сервис заказа выписки из ЕГРН и проверки недвижимости от Росреестра.

Плюсы:

- По итогу все выписки подтверждаются официальной электронной подписью ФКП Росреестра.

- В случае, если выписка не будет найдена или возникнут технические сбои, онлайн-сервис гарантирует полный возврат денежных средств по требованию граждан.

Минусы:

- Длительное время исполнения

Из очевидных минусов бросается в глаза длительное время исполнения - от 6 часов до суток. Максимальное время формирования - 3 раб. дня.

- Ограниченное количество предоставляемых услуг

Однако данный сервис осуществляет только услугу по оформлению заявки на получение официальных выписок из ЕГРН и юридическую проверку недвижимости.

Подводя итог, хотелось бы еще раз повторить - перед покупкой недвижимости излишняя спешка ни к чему. Как правило, злоумышленники намеренно торопят покупателей, чтобы те не успели увидеть подвох. Внимательно читайте документы, взвешенно и обдуманно принимайте каждое решение. Если вы чего-то не понимаете, не закрывайте на это глаза, лучше задавайте вопросы. Если что-то смущает в квартире, ее собственниках или документах, обращайтесь к профессионалам.

X