Новости

Георгий Панин
Источник: Российская газета

В России заработал сервис, с помощью которого любой человек может проверить наличие обременений на движимое и недвижимое имущество.

Покупатели и кредиторы, говорится в пресс-релизе, теперь могут на одной площадке проверить имущество на наличие обременений - в виде залога, лизинга, договора купли-продажи с сохранением права собственности за продавцом. Это можно сделать как в Реестре уведомлений о залоге движимого имущества на сайте Федеральной нотариальной палаты, так и на сайте "Федресурса".

До сих пор, принимая решение о приобретении имущества или выдаче обеспеченного кредита, пользователи были вынуждены обращаться к каждому из этих реестров по отдельности.

Как это работает на практике, рассказал "РГ" эксперт рынка недвижимости Глеб Акимов:

- История началась еще в 2013 году, когда у всех юридических лиц появилась новая обязанность вносить информацию о юридически значимых событиях, происходящих в их деятельности в Единый федеральный реестр юридических лиц и индивидуальных предпринимателей (далее - ЕФРСФДЮЛ, "Федресурс"). По сути, информация, включаемая в такой реестр, дублирует те данные, которые юридические лица обязаны вносить в ЕГРЮЛ.

Такая обязанность была установлена ст.7.1. Федерального закона "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" от 08.08.2001 N 129-ФЗ (далее - Закон 129-ФЗ), которая говорит нам о том, что в данный реестр включаются сведения как о государственной регистрации юридических лиц, в том числе уведомления о реорганизации, ликвидации юридического лица, а также иные сведения, предусмотренные п. 7 ст. 7.1. Закона 129-ФЗ.

Проанализировав на практике, как работает "Федресурс", можно сделать вывод, что при создании такого реестра преследовались, как минимум две основные цели: сделать деятельность юридических лиц более открытой и получать в режиме онлайн информацию о контрагентах во избежание определенных финансовых рисков.

Юрлицо в случае изменений обязано сообщать об этом в Реестр. Например, общество вступило в СРО (саморегулируемая организация), стало заказчиком обязательного аудита и так далее. Для исполнения установлен очень короткий срок - три рабочих дня с даты возникновения соответствующего факта (действия или события, информация о которых подлежит обязательному раскрытию).

Несмотря на то, что данная норма, обязывающая все юридические лица вносить сведения в ЕФРСФДЮЛ, существует уже более 5 лет, не многие компании, мягко говоря, действуют строго по букве закона, размещая в нем требуемые сведения, а некоторые, даже никогда и не слышали о том, что существует такой реестр.

Но нужно помнить, что при нарушении обязанности по размещению сведений о юридически значимых фактах предусмотрена финансовая ответственность для юридических лиц. Так, например, за непредставление или представление недостоверных сведений о юридическом лице или об индивидуальном предпринимателе в Единый федеральный реестр сведений о фактах деятельности юридических лиц предусмотрен штраф в размере от 5 тысяч до 10 тысяч рублей (ч. 7 ст. 14.25 КоАП РФ).

Согласитесь, ответственность явно несоразмерна возможным последствиям нарушения закона и не удивительно, что многие даже не слышали о существовании такого ресурса.

Как юрлицам внести все необходимые сведения в Федресурс:

- В электронной форме с использованием электронной подписи на официальном сайте fedresurs.ru.

- Через нотариуса.

- Через сервисы онлайн публикации сведений за 1-2 часа, не выходя из офиса.

Источник: Вести.Недвижимость

В связи с тем, что количество запросов, касающихся определения кадастровой стоимости, увеличилось, Федеральная кадастровая палата выпустила информационные материалы. Они предназначены для всех владельцев недвижимости и тех, кто желает разобраться в этой теме.

Редакция Вести.Недвижимость публикует эту информацию для своих читателей.

Что такое кадастровая стоимость

Кадастровая стоимость недвижимости – это стоимость, установленная в процессе государственной кадастровой оценки. Кадастровая стоимость объекта недвижимости не является константой: она может изменяться, так как ее расчет основан на широком спектре характеристик объекта недвижимости – это его технические параметры, местоположение, развитость инфраструктуры, наличие коммуникаций и так далее. Соответственно, изменение каких-либо характеристик объекта влияет на его кадастровую стоимость.

Что такое государственная кадастровая оценка (ГКО)

Именно кадастровая стоимость является основной для расчета налога на недвижимое имущество. Для того чтобы налог рассчитывался справедливо, требуется регулярная актуализация данных о кадастровой стоимости. Именно для этого нужна государственная кадастровая оценка объектов недвижимости.

«Кроме того, кадастровая стоимость может применяться, например, для определения стартовой цены на аукционах, расчета ставок арендной платы или экономического обоснования стоимости изъятия земельных участков для государственных нужд», – уточняет начальник отдела определения кадастровой стоимости Федеральной кадастровой палаты Татьяна фон Адеркас.

ГКО проводится по решению региональных властей. Она может быть проведена как выборочно, так и в отношении всех видов объектов недвижимости и всех категорий земель субъекта РФ одновременно. В городах федерального значения ГКО проводится не чаще одного раза в два года. В прочих регионах – не чаще одного раза в три года, но не реже одного раза в пять лет. Также возможно проведение внеочередной оценки.

Кто в России определяет кадастровую стоимость

Работы по кадастровой оценке земель начали проводить с 2001 года, а налог за землю на основании кадастровой стоимости рассчитывается только с 2006 года.

С конца первого десятилетия 2000-х годов проведение кадастровой оценки регулировалось нормами 135-ФЗ «Об оценочной деятельности». В 2016 году был принят 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»: который позволил усовершенствовать процедуры определения кадастровой стоимости.

В настоящее время продолжается переходный период от действия закона об оценочной деятельности, в соответствии с которым кадастровая стоимость определялась независимыми оценщиками, к закону о государственной кадастровой оценке, согласно которому кадастровая стоимость рассчитывается специально созданными государственными бюджетными учреждениями при субъекте РФ.

Как происходит определение кадастровой стоимости

После того как местная администрация приняла решение о проведении государственной кадастровой оценки, орган регистрации прав формирует перечень конкретных объектов недвижимости и по запросу предоставляет в администрацию.

Администрация должна в течение 3 рабочих дней направить его в специально созданные ГБУ. Этот перечень содержит сведения Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), обязательно - актуальные на 1 января года определения кадастровой стоимости. В течение месяца с момента принятия решения администрация должна проинформировать о нем правообладателей соответствующих объектов недвижимости.

Важным этапом государственной кадастровой оценки, проведенной ГБУ, становится предварительный отчет. В установленные законом сроки он должен быть размещен на сайте учреждения в Интернете, а также предоставлен в Росреестр (о чем администрация также обязана проинформировать граждан).

После исправления ошибок отчет публикуется на сайте ведомства на 60 дней, чтобы граждане могли с ним ознакомиться и высказать свои замечания. Заинтересованные лица могут направить их любым удобным способом – напрямую в ГБУ, проводившее оценку, подать заявление посредством портала госуслуг или через МФЦ.

Предварительное рассмотрение результатов оценки позволяет еще на начальном этапе исправить ошибки и откорректировать кадастровую стоимость (до того, как на объект начнут начисляться налоги, рассчитанные по такой кадастровой стоимости) и предотвратить необходимость обращаться в суд или комиссию для пересмотра.

Длительный срок рассмотрения предварительных результатов оценки дает возможность обработать максимальное количество обращений до утверждения результатов определения кадастровой стоимости. Окончательные итоги государственной кадастровой оценки утверждают органы власти субъекта РФ.

Марина Озерова
Источник: Московский Комсомолец

В последний день весенней сессии Госдума приняла в окончательном, третьем чтении закон, который упрощает правила получения из бюджета компенсации добросовестным приобретателям жилья, изъятого по решению суда. Размер компенсации с 1 января 2020 года увеличивается с максимум 1 млн рублей до кадастровой или реальной стоимости.

Этим законом наконец-то исполнено решение Конституционного суда, который еще в 2015 году потребовал изменить действующий порядок выплаты компенсаций при утрате жилья, купленного добросовестным приобретателем, который ни сном ни духом не знал, что покупает недвижимость, полученную продавцом в результаты преступления или злоупотребления. Нотариус, который заверял мошенническую сделку, судья, который принимал неправедное решение, регистратор, по ошибке или сознательно внесший неправильные сведения в госреестр, — мало ли что бывает! Сейчас Гражданский кодекс позволяет в таких случаях изъять жилье по решению суда у нынешнего владельца. Добросовестный приобретатель имеет право на компенсацию ущерба за счет казны, но не больше 1 млн рублей, и только если виновник, привлеченный к ответственности, сам в течение года не приступил к выплате компенсации ущерба.

Правительство еще в 2016 году предложило свою версию того, как исполнить решение КС: в Госдуму еще прошлого созыва был внесен законопроект, вскоре принятый в первом чтении. С тех пор специально созданная при Комитете по госстроительству и законодательству рабочая группа пыталась доработать эту версию с учетом замечаний. Депутатам категорически не нравилось, что размер компенсаций правительство менять не предлагало, а нового механизма выплат не прописывало.

Только через 3 года удалось выйти на решение, с которым не сразу, но согласилось правительство и которое поддержала Администрация Президента. Глава профильного комитета Павел Крашенинников («ЕР») в зале пленарных заседаний рассказал: теперь гражданин, который купил жилье, не зная о его криминальном прошлом, а потом потерял его по решению суда, сможет через суд истребовать компенсацию из казны РФ или «в размере суммы реального ущерба на дату изъятия жилья, или исходя из кадастровой стоимости» — по выбору. Причем срок ожидания права на компенсацию сокращается с года до 6 месяцев, а основанием для ее получения станет даже неполное взыскание ущерба с должника. Государство, выплатив компенсацию, сможет потом в регрессном порядке требовать возмещения от виновника безобразия.

Для случаев, когда жилье было истребовано в собственность государства (федеральную, региональную или муниципальную), закон будет иметь обратную силу. Лишившиеся жилья граждане смогут в этом случае еще в течение 3 лет после вступления в силу новых норм через суд требовать компенсации, даже если отобрали у них недвижимость до 1 января 2020 года.

Спикер Госдумы Вячеслав Володин перед голосованием напомнил: известно около 36 тысяч случаев, «когда люди приобрели жилье, а оно оказалось проблемным». А глава Комитета по ЖКХ Галина Хованская («СР») заявила, что «была масса обращений граждан, и масса махинаций даже со стороны судов и нотариусов», а теперь появляется механизм помощи «тем, кто потерял и жилье, и деньги».

В какую сумму обойдется федеральному бюджету выплата компенсаций? Полномочный представитель президента в Госдуме Гарри Минх в разговоре с «МК» признал: «До того, как появятся иски в суды с требованием компенсаций, трудно сказать, о каких конкретно суммах в масштабах всей страны может идти речь». Проблема в основном касается столицы и крупных городов-миллионников, добавил он.

МЕЖДУ ТЕМ

25 июля Госдума отправилась на каникулы, которые продлятся до начала сентября. Закрывая весеннюю сессию, спикер Вячеслав Володин сообщил, что за 7 месяцев было принято в целом 325 законов, на 18 меньше, чем в весеннюю сессию годом раньше. Г-н Володин сказал, что «так и должно было случиться с учетом поставленной цели — повышение качества законотворчества».

Наталья Козлова
Источник: Российская газета

Собственник переделанной квартиры не имеет права не пустить к себе с проверкой представителей управляющей компании, которая отвечает за дом. Такое решение озвучила Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ, когда изучила спор управляющей компании и хозяев квартиры в Подмосковье.

Супружеская пара сделала в своей квартире большой ремонт с полной перепланировкой внутри. Коммунальщики попросили хозяев показать, что же те сделали, но получили отказ. Городской суд посчитал, что коммунальщики действовали правомерно, однако областной суд решил, что их коллеги не правы. Спор дошел до Верховного суда...

А началось с того, что в Красногорский городской суд Московской области обратилась управляющая компания, которую собственники одной из квартир не пустили через порог. В иске коммунальщики просили обязать ответчиков - мужа и жену - "предоставить доступ в жилое помещение". Управляющая компания по почте отправила требование предоставить документы о том, что их перепланировка согласована. В ответ - тишина. Спустя несколько месяцев коммунальщики отправили по тому же адресу второе письмо с требованием пустить их в квартиру "для осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирного оборудования в целях обеспечения надлежащего обслуживания инженерных сетей многоквартирного дома". Но собственники их не пустили. Остался единственный выход - идти в суд.

Решение городского суда гласило: иск удовлетворить, собственников обязать предоставить коммунальщикам доступ в жилище. Ответчиков суд еще и наказал рублем, взыскав с них компенсацию госпошлины - 6 тысяч рублей. Решение супруги обжаловали. Московский областной суд вердикт коллег отменил и принял новое решение - в иске коммунальщикам отказать. Тогда уже управляющая компания пошла дальше и выше - в Верховный суд РФ. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда изучила спор и посчитала, что апелляция была не права, и ее решение отменила. Вот аргументы высокой судебной инстанции. В Жилищном кодексе есть статья 30. В ней перечислены обязанности собственника квартиры - содержать жилье в "надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйного обращения с ним". Список обязанностей собственника немаленький. В частности, он должен соблюдать права соседей и правила содержания общего имущества дома. Из материалов дела видно, что документы о перепланировке хозяева квартиры отказались показывать, пустили коммунальщиков на свою территорию после их требований лишь "частично". То есть не пустили на кухню, в одну из комнат и в лоджию.

По материалам дела видно, что горсуд, соглашаясь с иском управляющей компании, сослался на Жилищный кодекс (статьи 31 и 161) и на документ под названием Правила предоставления коммунальных услуг. Эти правила были утверждены постановлением правительства (N354 от 6 мая 2011 года). Исходя из этого суд решил, что коммунальщики имеют право осматривать внутриквартирное оборудование "для предотвращения аварийных ситуаций".

Областной суд это решение отменил. Он сказал, что оснований для доступа коммунальщиков в комнаты и кухню - нет. Потому как никакого технического и санитарного внутриквартирного оборудования в комнатах, куда коммунальщиков не пустили, - не установлено. А у истцов нет жалоб соседей из-за сделанной перепланировки. Значит, ничьи права не нарушены.

Верховный суд назвал такие выводы областных коллег неправильным толкованием и применением норм закона. Он напомнил про Жилищный кодекс (статья 17), в котором говорится, что пользоваться жильем можно, только соблюдая права тех, кто живет в нем и рядом, а также всяких требований - от противопожарных до экологических. И при этом еще надо учитывать Правила пользования жилыми помещениями. В последних сказано, что надо "немедленно принимать возможные меры к устранению обнаруженных неисправностей". А если такие неисправности появятся, сразу ставить в известность управляющую компанию. А еще гражданин-собственник обязан "пускать в заранее согласованное время" представителей органов государственного контроля и надзора для осмотра оборудования и ремонта. Тот же кодекс предписывает собственнику поддерживать жилье в хорошем состоянии.

В 161-й статье ЖК говорится, что управление многоквартирным домом должно делать его безопасным и благоприятным для тех, кто там живет. Правительство страны устанавливает стандарты и правила работы по управлению многоквартирным домом.

В Градостроительном кодексе (статья 55.24) сказано, что "в целях обеспечения надлежащего содержания общего имущества собственников" коммунальщики должны обеспечить и санитарное благополучие, и техническое обслуживание и еще много чего, включая текущий ремонт. Там же расписано, что такое техническое обслуживание зданий и эксплуатация многоквартирных домов.

Верховный суд подчеркнул: состав минимального перечня необходимых для содержания общего имущества многоквартирного дома, порядок таких работ и услуг устанавливаются правительством РФ. В Правилах содержания общего имущества многоквартирного дома сказано, что осмотры этого общего имущества проводятся собственниками помещений, должностными лицами органов управления ТСЖ или управляющей компании, там же сказано, что исполнитель имеет право требовать допуска "в заранее согласованное с потребителем время, но не чаще одного раза в три месяца в жилое или нежилое помещение, которое он занимает". Приходить управляющая компания может "по мере необходимости, а для ликвидации аварий - в любое время"..

В пункте 34 Правил предоставления услуг сказано, что потребитель обязан допускать представителей аварийных служб, госорганов и прочих в свое жилье для осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирного оборудования. Верховный суд подчеркнул: эти требования носят обязательный характер и относятся как к самому зданию, так и к его инженерным системам. Техническое состояние внутриквартирного оборудования должно соответствовать требованиям, и это обязательное условие для предоставления коммунальных услуг всем жильцам .

Эти нормы, сказал Верховный суд, определяют порядок обслуживания и ремонта жилищного фонда. Так что периодические осмотры (не чаще одного раза в 3 месяца) это обязанность исполнителя, и он имеет право требовать допуск в помещения. Эти требования закона областной суд проигнорировал, решив, что в помещение можно пускать только при аварии или из-за жалоб соседей. Поэтому решение Красногорского горсуда оставлено в силе, а областное отменено.

Дачный налет. Граждане могут изучить воздушную съемку своих участков

Наталья Козлова
Источник: Российская газета

Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии объяснила, где рядовые граждане могут получить информацию о том, что увидели беспилотники на их участках.

Узнать о результатах административных обследований, в том числе проведенных с использованием беспилотных летательных аппаратов каждый желающий может на официальном сайте Росреестра.

По мнению ведомства, это поможет допустившим нарушения собственникам земельных участков оперативно их устранить и избежать штрафов. При этом санкции к нарушителям земельного законодательства не применяются автоматически после обследования беспилотниками. В случае выявления признаков нарушений Росреестр имеет право провести внеплановую проверку, по итогам которой инспектор вынесет соответствующие постановления и предписания.

Центр использования беспилотников заработал при центральном аппарате Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в апреле 2019 года.

Эти аппараты используются кадастровым ведомством для проведения государственного земельного надзора, выявления нарушений земельного законодательства. Именно Росреестру и поручено по закону выполнять государственный земельный надзор "с целью защитить законные права и интересы правообладателей от действий нарушителей земельного законодательства". В федеральной службе уточнили, что к числу наиболее частых нарушений относятся самовольное занятие земельного участка, а также неиспользование земельного участка или его использование не по назначению. В настоящее время подобные проверочные мероприятия проводятся на территории Московской области.

До конца 2019 года Росреестр планирует создать в административных центрах федеральных округов России центры коллективного использования беспилотных летательных аппаратов. Такие центры будут оснащены необходимым оборудованием и программным обеспечением для проведения съемки земной поверхности, обработки полученных данных и получения ортофотопланов.

Сивакова И. В.
Источник: Юридические тонкости

Частная собственность на квартиру наделяет ее обладателя широкими возможностями: он может сдать ее, заложить, продать, подарить – одним словом, распорядиться, как душе угодно.

Это и большой плюс, и одновременно большой минус, поскольку дает шанс мошенникам, прикрывшись именем собственника, завладеть его квартирой.

Практике известно много примеров, как действуя на основании поддельных доверенностей или даже паспортов, злоумышленники оформляли сделки с чужой недвижимостью, оставляя законного собственника и без денег, и без жилья.

Но оказывается, что наклеенные усы, парики и виртуозное копирование подписи – это уже прошлый век. Современные мошенники научились переоформлять собственность на себя прямо через интернет.

Вчера на многих информационных порталах была опубликована новость о новом способе мошенничества с недвижимостью, который уже показал себя в действии на примере печальной истории одного из жителей столицы.

Получив в очередной раз платежку на оплату коммунальных услуг, он заметил, что в графе «плательщик» указан вовсе не он: квартира все та же, а вот собственником ее значится совершенно другой гражданин.

Выяснилось, что еще прошлой осенью он подарил квартиру тому самому, неизвестному. Ситуация такая, что и в страшном сне не приснится: сам того не ведая, собственник передал свою квартиру неизвестно кому, да еще и даром!

И как же мошенникам удалось такое провернуть? «Медвежью услугу» здесь оказали высокие технологии.

Ключ к переоформлению собственности на недвижимость таится, как известно, в Росреестре. А с недавнего времени запущен проект: услуги по регистрации перехода права собственности можно получить в электронном виде.

Конечно, для этого недостаточно просто зарегистрироваться на сайте Госуслуги: требуется получить специальный «ключ»: электронно-цифровую подпись, причем не простую, а усиленную квалифицированную.

Выдают ее специальные аккредитованные центры: на флешке, в виде программного кода, через который сайт Госуслуги понимает, что к нему обратился именно тот гражданин, на кого оформлен личный кабинет.

Если такой подписью обладают обе стороны сделки, они могут переоформить собственность на недвижимость прямо через портал Госуслуги, не обращаясь лично в Росреестр или МФЦ.

Так вот, мошенники каким-то образом (обстоятельства выясняются) оформили на собственника квартиры ЭЦП и «провернули» электронную регистрацию перехода собственности по дарственной.

Результат стал известен бывшему уже собственнику спустя несколько месяцев.

Как не попасть в подобную ситуацию? Если у вас в собственности недвижимость, не поленитесь предпринять несколько простых, но эффективных мер по ее защите:

1) Один-два раза за год проверяйте выписку из Росреестра на свое жилье.

Ее можно оперативно получить на сайте Росреестра, указав адрес или кадастровый номер объекта. Из нее можно узнать, кто числится собственником недвижимости, нет ли на ней ареста или заявленных третьими лицами притязаний.

2) Подайте в Росреестр заявление о запрете совершать регистрационные действия с недвижимостью без вашего личного участия.

Сделать это можно, лично обратившись в любое отделение Росреестра либо в ближайший МФЦ. Нужно предъявить паспорт и документ, подтверждающий право собственности на ваш объект недвижимости.

Для электронной подачи такого заявления через Госуслуги требуется оформить электронно-цифровую подпись.

В течение 5-ти рабочих дней со дня обращения в реестр недвижимости вносится запись о том, что собственник запретил совершать регистрационные действия с данным объектом без своего личного участия.

Поэтому регистратор не внесет запись о прекращении права собственности по сделке, пока не увидит собственника воочию.

Не оставляйте мошенникам ни единого шанса!

Татьяна Замахина
Источник: Российская газета

Жилое помещение можно будет перевести в нежилой фонд только с согласия всех собственников квартир, примыкающих к этому помещению. При этом обязательным будет наличие отдельного входа. Закон об этом приняла Госдума.

Нынешний порядок смены статуса помещения не учитывает права жильцов дома. Исправить этот пробел поручил президент РФ Владимир Путин.

"Часто мы наблюдаем такую картину: из-за перевода в нежилое жилого помещения страдают соседи, - пояснил член комитета по ЖКХ и жилищной политике Илья Осипов. - Это происходит без их согласия, тем самым уменьшается стоимость того имущества, которым владеет человек".

К тому же, это лишний шум. В бывших жилых помещениях появляются не только магазины, но и всевозможные увеселительные заведения, добавил Осипов.

Позиция профильного комитета - возможность перевода надо сохранить, но его порядок должен быть достаточно строгим. Как заверил депутат, та конструкция, которую предложило правительство, позволит учесть интересы жильцов дома.

Согласно изменениям в Жилищный кодекс, вывести помещение из жилого фонда можно будет при "согласии каждого собственника всех помещений, примыкающих" к помещениям, которые переводятся в нежилые. Согласие должно быть закреплено в письменной форме. Кроме того, смена статуса помещения обязана получить одобрение на общем собрании собственников. Если речь идет о многоквартирном доме с несколькими подъездами, то две трети участников собрания должны проживать именно в том подъезде, в котором расположено переводимое помещение. При этом большинство жителей этого подъезда должны поддержать это решение.

По итогам собрания составляется протокол, и для смены статуса помещения этот документ нужно будет предоставить уполномоченным органам власти.

Важно также, что поправки требуют обязательного наличия отдельного доступа в помещение после его перевода в нежилой фонд.

Прописывается и возможность проведения внеплановых проверок при поступлении жалоб на нарушения от жильцов.

Инициатива связана с резонансным законом, который вступит в силу с 1 октября 2019 года. Речь о запрете размещения хостелов в жилых помещениях многоквартирных домов. Однако документ, напомним, не запрещает хостелы, работающие в помещениях, которые были переведены в нежилой фонд и имеют отдельный вход.

Записал Вениамин Вылегжанин
Источник: Квартирные истории

Рынок недвижимости так и притягивает к себе разного рода мошенников. И не мудрено. Ведь квартира – вещь дорогая. И, как говорится, игра стоит свеч. Но не всегда аферы удаются, и мошенники оказываются на скамье подсудимых. Об одном из таких судебных дел рассказывает юрист из города Тольятти Максим Гранат:

— История эта совсем свежая, начала 2019 г.

Александр — еще не старый мужчина, 1954 г.р., всю жизнь работал слесарем.

В восьмидесятых годах ХХ века ему от предприятия была выделена на праве социального найма однокомнатная квартира, в которой он стал проживать с 1988 г.

По просьбе своего брата Александр зарегистрировал в неприватизированной квартире свою племянницу и её детей. В 2015 г. Александр стал просить родственников, чтобы они снялись с регистрационного учета, так как коммунальные платежи ложатся только на него одного. Родственники самостоятельно с учета не снялись.

Александр не знал, каким образом можно снять с регистрационного учета родственников без их согласия. Он поделился своей проблемой со знакомым сварщиком.

Знакомый сказал, что его дочь — квалифицированный юрист, работает судебным приставом-исполнителем в Тольятти, и что она сможет помочь Александру снять родственников с регистрационного учета. Таким образом, через сослуживца Александр познакомился с приставом ФССП Кристиной.

А помощница оказалась не промах

Девушка согласилась помочь снять с регистрационного учета родственников Александра.

Предполагая, что пристав будет действовать в его интересах, Александр подписывал все документы, на которые ему указывала новая знакомая. Поскольку он полностью доверял дочери своего знакомого, Александр не вникал в содержание документов, подписи под которыми ставил.

Летом 2018 г. Александр узнал, что квартира, которую он занимает, уже оформлена на имя пристава-исполнителя.

Из открытых данных ЕГРН действительно стало понятно, что до приватизации родственники Александра были сняты с регистрационного учета судебным решением. В дальнейшем квартира была приватизирована и продана приставу. Никаких денежных средств от пристава Александр не получал. Намерений на продажу квартиры он не имел, другого жилья у него нет и не было.

В квитанциях об оплате коммунальных платежей Александр по-прежнему значился как «наниматель». Из-за этого обстоятельства он не знал о состоявшемся переходе права собственности, пока пристав сама не сообщила Александру о том, что она теперь является собственником жилья.

Два слова о потерпевшем: Александр всю жизнь занимался малооплачиваемой и тяжелой физической работой, у него имеется только среднее образование, снижено зрение, присутствует ряд возрастных заболеваний. Он никогда прежде не имел дела с оформлением недвижимости, никогда не был в суде, не имеет представления о том, чем отличается выдача оформительской доверенности от сделки по отчуждению недвижимости. Что еще важно: с момента развода с женой в 1997 г. он уже более двадцати лет проживал один. Все перечисленное повышало виктимность Александра и делало его «легкой добычей».

Тем не менее, было понятно, что в суде мы обязательно столкнемся с двумя проблемами:

— истец дееспособен (не лишен дееспособности);

— он никогда не обращался за помощью к психологам и психиатрам, не состоял на учете, не употребляет алкоголь, и нет никаких оснований считать, что он не понимал значение своих действий в день сделки.

Ко всему прочему, нам нужно было оспорить одну сделку (куплю-продажу), но сохранить другую (договор приватизации). То есть, следовало проявить «избирательность» в вопросе о том, когда Александр понимает значение своих действий, а когда – нет. На практике это довольно трудно сделать.

О том, как помогло отсутствие расписки

Я много работаю в судах с экспертизами сделкоспособности, в т.ч. с посмертными экспертизами лиц, совершивших сделки с недвижимостью. Зачастую в этих процессах перспектива по разрушению сделки появляется только тогда, когда при жизни у подэкспертного имелся психиатрический диагноз, либо имелись явные признаки психического заболевания. Конечно, бывают и исключения, но в целом при отсутствии психиатрического диагноза либо явных симптомов (проявлений болезни) разрушить сделку тяжело.

В данном случае как раз психиатрического диагноза не было. В тоже время, нам предстояло доказывать, что истец не понимал значение совершаемых им действий только при совершении одной сделки — купли-продажи.

В отсутствие психиатрических диагнозов ставить вопрос о назначении психиатрической судебной экспертизы было опасно. Кроме того, вопросы понимания характера сделки и вопросы наличия/отсутствия заблуждения больше относятся к компетенции психолога, чем психиатра.

Соответственно, по правилам ст. 79 ГПК РФ мы попросили суд назначить не судебно-психиатрическую, а судебно-психологическую экспертизу, и перед экспертом поставить следующие вопросы:

— обладает ли подэкспертный повышенной внушаемостью?

— имеются ли у подэкспертного нарушения памяти?

— была ли у подэкспертного лица снижена способность понимать содержание подписанного им договора купли-продажи квартиры?

От правильной формулировки вопроса во многом зависит правовая «пригодность» получаемого от эксперта ответа.

В данном случае нам повезло. Судебный эксперт дал не вероятностное, а категоричное заключение о том, что Александр обладает повышенной внушаемостью, ведомостью, излишне доверчив и имеет серьезные проблемы с памятью, что в совокупности помешало ему понимать значение своих действий именно при подписании договора купли-продажи квартиры.

В итоге, хотя ни психиатрического, ни наркологического диагноза подэкспертному поставлено не было, суд все же пришел к выводу, что истец при подписании договора не понимал значение своих действий.

Сама пристав произвела на меня впечатление барышни совершенно «не приостановленной». Мало того, что госслужащая обманом завладела чужой квартирой, так еще и сама сообщила об этом Александру, когда он попросил у нее документы о приватизации квартиры. Я так и не понял, зачем она это сделала.

На что еще хочу обратить внимание.

В материалах дела отсутствовали какие-либо банковские документы о том, что Александр получал деньги за жилье. Расписки о получении денег также Александром не составлялось. При этом запись в договоре об уже произведенной полной оплате суд доказательством оплаты не посчитал.

Я уже заострял внимание на вопросе о том, что записи в договоре не являются доказательством исполнения по сделке. Думаю, что в подтверждение передачи денег должна иметься расписка или банковские документы. Сам же договор, если нет расписки или платежного поручения, не может подтверждать факт передачи денег.

Сейчас эту точку зрения все чаще наблюдаю среди судей. Думаю, в целом это правильно.

Что еще меня откровенно позабавило в этом процессе: юрист, нанятый приставом для того, чтобы защищать её в суде от иска Александра, ранее выступал в другом процессе… от имени Александра, в деле по снятию родственников с регистрационного учета.

То есть, сначала этот специалист работал от имени Александра, а затем против него. Никаких неувязок в этом мой коллега не видел.

Пристав, насколько я знаю, место на государевой службе сохранила, работает как ни в чем не бывало.

Источник: Gipernn.ru
19.04.2019

После покупки квартиры у вас есть возможность вернуть часть потраченных денег благодаря налоговому вычету. Эти средства выделяются из государственного бюджета, а сумма компенсации зависит от стоимости жилья.

Когда у вас есть право на компенсацию?

Каждый официально трудоустроенный россиянин ежемесячно платит в бюджет 13% от своего дохода. Налоговый вычет позволяет вернуть часть этих средств, если государство признает, что вы потратили личные деньги на что-то полезное. Получение такой выплаты требует соблюдения некоторых условий:

- необходимо иметь статус налогового резидента и проживать в РФ не менее 183 календарных дней в году;

- потратить на покупку жилья личные средства и подтвердить это необходимыми документами;

- предоставить правоустанавливающие документы: акт приемки-передачи для новостройки или выписку из ЕГРН для вторичного жилья.

В каких случаях вам откажут?

Для возврата финансовых средств вам необходимо обратиться в налоговую службу с заполненной декларацией. Кроме декларации, для подтверждения факта передачи денег предоставляются расписка, договор и банковские документы. Однако не все, кто обращается за налоговым вычетом, могут его получить.

- Проблемы с оформлением документов. Часто владельцы недвижимости не могут подтвердить факт оплаты, так как не взяли расписку при покупке, а потом найти бывшего владельца стало проблематично.

- Неверно указанная сумма возврата. Вы имеете право на получение 13% от затраченной суммы. Если в заявлении о налоговом вычете указана сумма, превышающая 13% от стоимости квартиры, в выплате будет отказано.

- Неправильно заполненная декларация. Попытки скрыть доход от налоговой службы приводят к отказу в ходатайстве о получении компенсации. Также отказать могут при отсутствии подписи физического лица.

- Вы уже воспользовались таким правом. Оформить выплату от государства можно только один раз, поэтому при повторной покупке жилья вернуть 13% от его стоимости у вас уже не получится.

- Квартира куплена у близкого родственника. Близкими родственниками считаются родители, родные братья/сестры и дети. Если вы, к примеру, покупаете недвижимость у своей матери, в налоговой службе вы получите отказ.

Обратите внимание! Подавать документы следует только в налоговую службу по месту регистрации. Обращение в налоговые органы не по месту прописки послужит еще одной причиной вынесения отрицательного решения.

Источник: GiperNN
15.04.2019

Рынок аренды жилья — благодатная почва для рождения слухов и вымыслов. Посмотрим, какие из них имеют под собой обоснование, а какие нет.

1. Даже если арендаторы прекратили платить за аренду, их нельзя выселять зимой.

Нет. В судебном порядке их могут выселить в любое время.

2. Если у ребенка оформлена временная регистрация в квартире, то его нельзя выселить до 14 лет.

Нет. Временная регистрация выдается на определенный срок и аннулируется по его истечении.

3. У хозяина есть право заходить в арендуемую квартиру.

Да. Но только в присутствии арендаторов, предупредив о визите.

4. Если срок договора превышает 11 месяцев, то арендаторы имеют право жить в квартире даже после его расторжения.

Нет. Это убеждение осталось с советских времен, когда заключался договор социального найма на длительный срок. Наниматель мог претендовать на прописку и проживание в квартире даже после расторжения договора. Сейчас договор об аренде не дает квартиросъемщику прав на недвижимость.

5. Квартиру сдадут в аренду только при наличии регистрации.

Нет. Регистрация не обязательна. Однако в интересах владельца договориться с нанимателем о временной регистрации, чтобы избежать недоразумений с соседями.

6. Квартиру лучше сдавать знакомым или родственникам.

И да, и нет. Родственники не скроются, накопив долги по платежам. Но, вероятно, с вами захотят договориться о более выгодных условиях.

7. Если арендаторы нанесли имуществу ущерб, который превышает сумму залога, они не будут платить больше.

Нет. У собственника есть право потребовать выплаты полной компенсации.

8. За капитальный ремонт платят арендаторы, это включено в пункт «коммунальные услуги».

Нет. За капремонт платит владелец. Под коммунальными платежами, которые оплачивает наниматель, подразумевается оплата электричества, водоснабжения и газа.

9. Ремонт сломавшейся техники оплачивают жильцы.

И да, и нет. Арендаторы ремонтируют только ту технику, которая сломалась по их вине.

10. Собственник может не платить налоги, если заключен долгосрочный договор аренды.

Нет. Длительность действия договора ни на что не влияет. Если вы сдаете одну квартиру, то это не считается предпринимательством. А если сдаете две и более, то это облагается налогом.

11. Платить налоги с аренды недвижимости выгоднее через ИП.

И да, и нет. Существуют три способа оплаты.

- Как физлицо собственник платит 13% от дохода.
- Как ИП, работающий по упрощенной схеме налогообложения, собственник платит 6% от дохода. На него ложатся обязательства по уплате госпошлины за регистрацию, а также по взносам в пенсионный фонд, фиксации учета доходов и расходов, ежеквартальным авансовым платежам.
- Как ИП, работающий по патенту. При покупке патента налоги не платятся, надо только вносить взносы в пенсионный фонд. На стоимость патента влияют срок действия, расположение и площадь квартиры. Эта система выгодна владельцам дорогой недвижимости, сдающим ее в аренду.

Важно! Если вы выберите такую форму организации, как ИП, а потом захотите продать квартиру, то не исключено, что вам откажут в налоговом вычете. Были случаи, когда продажа квартиры облагалась налогом 6% от всей стоимости.

12. Договор аренды регистрируют в Росреестре.

И да, и нет. Если договор заключается на год и более, требуется регистрация. Если квартира арендуется на меньший срок или он не определен, то регистрировать договор не нужно.

13. Обладает юридической силой только тот договор аренды, который заверен у нотариуса.

И да, и нет. Это касается только долгосрочных договоров, заключаемых на срок более 12 месяцев.

14. Запрещено сдавать в аренду квартиру, пока не выплачена ипотека.

Нет прямого запрета. Но рекомендуется получить согласие залогодержателя — банка.

15. Некоторые агенты находят объявления о сдаче жилья с фотографиями, а затем размещают под своим именем и берут комиссионные с арендаторов.

Да, такая ситуация не является редкостью. Вы рискуете потерять арендаторов, которые откажутся от услуг агента, а следовательно, и от квартиры. Лучше в объявлении подробно описать квартиру, а фото высылать по запросу.

По материалам sravni.ru