Новости

Источник: VSN Realty
23.10.2018

Со временем квартира перестаёт устраивать хозяев в таком виде, в котором приобреталась. Хочется увеличить кухню, избавиться от коридора, объединить (или наоборот, разделить) санузел, остеклить лоджию и заменить ванну душевой кабиной. VSN Realty рассказывает о том, что будет, если не согласовать перепланировку, как это сделать, и что согласовывать не нужно.

В каких случаях можно не согласовывать

Согласование перепланировки не нужно, когда изменения не затрагивают остальных жителей дома. В своей квартире вы можете остеклить балкон, если здание не имеет исторической ценности. Также можно спокойно заменить ванну душевой кабиной и переместить дверные проёмы, кроме межквартирных и расположенных в несущих стенах.

Владелец квартиры может сносить перегородки, если это не увеличивает нагрузку на остальные стены. Деревянные и гипсокартонные, реже – кирпичные перегородки обычно не являются несущими.

Также разрешен несогласованный монтаж перегородок – так что, если вы захотели разделить спальню на две, согласование не требуется.

Не стоит путать ремонт с перепланировкой – установка кондиционера, замена полов, смена окон и поклейка обоев не влекут за собой изменений в техпаспорте.

Что не получится согласовать

Нельзя согласовать перепланировку, ухудшающую качество жизни соседей и внешний вид здания, снижающую прочность конструкции или нарушающую работу инженерных систем здания.

К примеру, не получится просто вырезать в одной из комнат батарею и заменить её на тёплый пол – это повлечёт за собой проблемы для остальных жителей дома. Также не получится снести любую стену и поменять местами кухню со спальней – в первую очередь из-за того, что в спальне не предусмотрены необходимые для раковины коммуникации.

Большинство запретов касается газа. Если вы решили передвинуть газовую плиту, бойлер или колонку, придётся обратиться в специальные службы, чтобы этим занялся специалист.

Как согласовать

Для начала поймите, какие работы требуют согласования. Затем обратитесь в Бюро Технической Инвентаризации (сокращенно – БТИ).

Там нужно будет получить техпаспорт жилья, и прилагающийся к нему план. Отметьте в нём изменения, которые планируете внести, отдельно составьте проект перепланировки.

С готовыми документами обратитесь в жилищную инспекцию – и после утверждения и согласования приступайте к проведению работ.

Когда ремонт закончится, составьте акт о проделанных работах и представьте его в БТИ. Затем нужно вызвать техника, который составит план обновленной квартиры – и скоро вы получите новый техпаспорт со внесёнными в него изменениями.

Что будет, если не согласовать

Законом предусмотрена административная ответственность за несогласованную перепланировку. Если будут обнаружены нарушения, угрожающие состоянию дома или соседям, придётся вернуть всё в первоначальный вид. Работы придётся проводить качественно и за свой счёт. Если вред уже был причинён, придётся нести материальную ответственность в зависимости от его тяжести.

Именно поэтому так важно утвердить все планы у специалистов. Это позволит изменить планировку квартиры, не подвергая лишней опасности себя и соседей.

Если же изменения, которые вам нужны, внести невозможно, рассмотрите обмен на новостройку. Сейчас во многих жилых комплексах предлагаются квартиры со свободной планировкой, которую вы сможете оптимизировать под свои нужды.

X

Игорь Воронин
Источник: Бюллетень недвижимости
23.10.2018

Обычно квартира – это наиболее существенная имущественная составляющая наследства. Как правильно наследнику принять ее, куда обращаться и каков порядок действий, разбирался БН.

Вопросы наследования регламентируются Гражданским кодексом РФ (главы 61–65, статьи 1110–1185). Мы постараемся пересказать их максимально доступным языком.

ЗАКОН И ЗАВЕЩАНИЕ

Как известно, наследовать имущество можно по закону или по завещанию. Раньше наследование по закону было более распространено, но в последние годы представителей двух категорий наследников стало примерно поровну. Перелом случился в 2002 году, когда вступила в силу третья часть Гражданского кодекса. Законодатель изменил формулировку, поставив в начало фразы «по завещанию». Таким образом государство намекнуло своим гражданам, что завещание является более приоритетным вариантом, хотя и формально, и фактически эти две формы – и «по закону» и «по завещанию» – равнозначны.

Если говорить о завещании, то сначала надо сказать о такой его форме, как закрытое завещание. На практике этот институт не работает. Слишком часто наследодатели пытались возложить на наследника такие обязательства, которые либо неисполнимы, либо же просто-напросто противоречат российскому законодательству.

Отметим, что завещание может быть составлено в пользу любых лиц, необязательно наследников по закону. Можно даже и в пользу государства, каких-то общественных организаций и т. д.

ДО И ПОСЛЕ

Для того чтобы составить завещание, наследодатель обращается к любому российскому нотариусу с просьбой подготовить проект. Впрочем, это можно сделать самостоятельно, и если в нем не будет прямых противоречий с действующим законодательством, то нотариус удостоверит такой вариант.

Завещать можно как все имущество целиком, так и по частям (квартиру, дачу, автомобиль), распределяя доли между наследниками.

После смерти наследодателя наследники по завещанию обращаются опять же к любому нотариусу (без различия нотариальных округов) с просьбой открыть наследственное дело. Сегодня это происходит именно по инициативе наследников, но в перспективе ситуация должна измениться. Информация о смерти наследодателя будет поступать в нотариальную контору по месту жительства усопшего, и нотариусы сами будут разыскивать наследников. Однако перспектива это неблизкая, и сегодня такая обязанность все еще лежит на наследниках.

Случается, что наследник не знает, было ли завещание вообще. Чтобы это узнать, ему надо обратиться к нотариусу, представив свидетельство о смерти и документ, подтверждающий проживание наследодателя по указанному адресу (справку по форме 9).

Получив эти документы, нотариус проводит розыск завещания. И здесь могут быть разные неприятные истории. К примеру, окажется, что завещание не одно, а два. В первом (согласно дате) завещалось все имущество, а во втором – только квартира. В этом случае наследнику по второму завещанию достается квартира. А наследник или наследники по первому вновь призываются к наследованию, и им предлагается подать заявление.

Обратите внимание: на сайте Федеральной нотариальной палаты любой гражданин может проверить, не разыскивается ли он в качестве наследника.

ПОДВОДНЫЕ КАМНИ

Наследуемая квартира может быть обременена ипотекой. Как говорят нотариусы, бывает, активы, которые наследник может получить, гораздо меньше, чем те пассивы, что нужно возместить. В таком случае можно отказаться от наследства, и оно переходит следующему в очереди по закону.

Основных очередей – семь, но есть и восьмая: ее составляют иждивенцы покойного, не являющиеся его родственниками. Итак, если завещание отсутствует и наследование происходит по закону, то наследниками первой очереди считаются супруг или супруга наследодателя, его дети и родители. Когда жив хоть кто-то из этого списка, больше никто на наследство претендовать не может.

Внуки покойного наследодателя могут наследовать по так называемому праву представления только в том случае, если их родители умерли до открытия наследства или вместе с дедушкой (бабушкой), причем внук или внучка претендует только на долю родителя, когда наследников первой очереди более одного.

Предположим, наследодатель в браке не состоял или овдовел, а детей не имел. Его же родители скончались еще раньше. Тогда, во вторую очередь, на наследство претендуют братья и сестры наследодателя, если же их уже нет в живых, то их дети – племянники покойного.

Третья очередь – это дяди и тети либо их дети, то есть двоюродные братья и сестры наследодателя. Четвертая – прадедушки и прабабушки, пятая – дети родных племянников и племянниц и родные братья и сестры его дедушек и бабушек.

Шестую очередь по закону составляют двоюродные правнуки и правнучки, двоюродные племянники и племянницы, а также двоюродные дяди и тети. Наследники седьмой очереди – это пасынки, падчерицы, отчим и мачеха наследодателя.

Но – когда имеется завещание, весь порядок наследования меняется. Во-первых, степень родства уже не имеет решающего значения. А во-вторых, как мы уже говорили, завещать имущество можно совсем посторонним людям или вообще юридическим лицам.

Ограничение только одно. Что бы ни было написано в завещании, закон определяет круг обязательных наследников – тех, кого ни при каких обстоятельствах нельзя наследства лишить.

К этой категории относятся несовершеннолетние или нетрудоспособные дети, супруг (супруга), родители, а также нетрудоспособные иждивенцы наследодателя. При отсутствии завещания каждый из них получил бы свою долю (в зависимости от числа наследников первой очереди), а вот при наличии такового – одну вторую этой доли, даже если в завещании они не упоминаются.

СКОЛЬКО ПЛАТИМ ЗА НАСЛЕДСТВО

Чтобы определить размер пошлины, которую наследник или наследники должны будут заплатить нотариусу, производится оценка наследуемой недвижимости. Для этого запрашиваются сведения из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

От кадастровой стоимости объекта наследник платит нотариусу пошлину в размере от 0,3% (если это наследник первой очереди) до 0,6% (для остальных категорий).

То есть на однокомнатную квартиру в Красносельском районе стоимостью 2,5 млн руб. наследнику первой очереди надо будет заплатить пошлину 7,5 тыс. руб., а наследникам следующих очередей – в два раза больше. Но если это будет уже дом с участком соток в 18 в том же Красносельском районе, то размер пошлины может увеличиться и в десять раз и составить около 70 тыс. руб. (или, соответственно, 140 тыс.).

Оплачиваются еще и услуги правового и технического характера (ПТХ). В Санкт-Петербурге это 4,5 тыс. руб.

В том случае, если наследник проживал вместе с наследодателем, от уплаты пошлины он освобождается и платит только за ПТХ.

Срок для открытия наследственного дела составляет шесть месяцев со дня смерти наследодателя. Но опять же, если наследник проживал вместе с наследодателем, то этот срок не ограничен. По данным Нотариальной палаты Санкт-Петербурга, довольно много таких дел, когда наследодатель скончался еще в 1990-е годы, а его потомкам понадобилось узаконить свое право собственности на квартиру только сейчас.

В общем, алгоритм действий наследников по завещанию и наследников по закону практически не отличается.

После того как установлены наследники, прошло шесть месяцев, новых претендентов на наследство не появилось, нотариусу доподлинно известно, что таковых нет в природе, выдается свидетельство о праве на наследство.

Получив такое свидетельство, наследник подает документы в Росреестр – самостоятельно через МФЦ или же с помощью нотариуса, заплатив 2,2 тыс. руб.

Может ли быть отказ в признании права собственности? Да, если, например, в ЕГРН некорректно внесены сведения, в частности об обременениях. Случаются технические ошибки, когда действительность и запись в реестре расходятся.

И, наконец, оспаривание завещания. Но практика показывает: доказать в суде, что человек не отдавал отчет своим действиям, когда подписывал документ, не так уж и просто.

X

Константин Литвинцев, директор Федеральной кадастровой палаты Росреестра
Источник: РБК-Недвижимость
09.10.2018

Многие, наверное, помнят, как на дачных участках, предназначенных для ведения садоводства, возводились многоквартирные дома, которые нигде не регистрировались и официально не вводились в эксплуатацию. Потом они продавались, и люди не могли в них прописаться. Другие собственники возводили величественные дворцы и не оформляли их в собственность, чтобы не платить налоги. Всему этому государство решительно сказало нет.

В настоящее время для дачников и садоводов продолжает действовать несколько упрощенная процедура оформления прав собственности на дома и постройки, названная в народе «дачной амнистией». Таким образом законодатели решили помочь добросовестным владельцам зарегистрировать права на принадлежащую им недвижимость быстро и с минимальным пакетом документов.

Вместе с тем время «дачной амнистии» фактически заканчивается. Государство постепенно вводит новые ограничительные меры. Притом что срок действия «амнистии» в этом году был продлен до 1 марта 2020 года.

Что изменилось. С 4 августа 2018 года вступили в силу изменения в Градостроительный кодекс РФ, Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости». Определены характеристики объекта индивидуального жилищного строительства — жилой дом должен иметь не более трех надземных этажей. Введено ограничение по предельной высоте такого объекта — не более 20 м. Исключено указание на то, что индивидуальный жилой дом предназначен для проживания одной семьи. При этом индивидуальный жилой дом не может быть разделен на самостоятельные объекты, например квартиры. Также члены СНТ имеют право возводить вспомогательные строения и сооружения, но не для предпринимательской деятельности.

В законе уточнено понятие объекта индивидуального жилищного строительства. Теперь строительство или реконструкция объектов индивидуального жилищного строительства или садового дома осуществляется в уведомительном порядке. При этом существует формальная уступка со стороны законодателя, которая распространяется на жилые дома и строения для ведения садоводства и дачного хозяйства. До 1 января 2019 года граждане могут не направлять в органы местного самоуправления уведомления (ч. 7 ст. 16 от 03.08.2018 № 340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»).

Вместе с тем владельцы дачных или садовых участков, которые начали строительство или реконструкцию жилого дома (на дачном участке) или жилого строения (на садовом и дачном участке) до 4 августа 2018 года, могут направить уведомление о планируемых строительстве или реконструкции в органы местного самоуправления до 1 марта 2019 года. Перечень документов перечислен в ч. 1 ст. 51.1 ГК РФ. В этом случае разрешение на строительство и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не требуется.

После 1 марта 2019 года вводится единый уведомительный порядок начала и окончания строительства объектов индивидуального жилищного строительства и садовых домов, а также их оформления в собственность в СНТ и населенных пунктах.

Как предполагается, уведомления должны защитить участки от самостроя. После того как дачник сообщит о начале строительства, он должен получить ответ от местной администрации о том, что строительство дома соответствует установленным параметрам и его стройка допустима на земельном участке. И если случится превышение указанных в законе размеров, обнаружится отсутствие прав на землю, то собственник может получить отказ.

Следует отметить, что все требования и нововведения касаются исключительно жилых домов. Для тех, кто захочет построить баню, беседку или сарай, по-прежнему не потребуется разрешений и уведомлений. В следующем году для них ничего не изменится.

По завершении строительства владелец садового дома в течение месяца должен направить уведомление об окончании строительства. Порядок такого уведомления предполагает, что к нему нужно приложить технический план на дом и квитанцию об оплате госпошлины за регистрацию права собственности. В свою очередь органы самоуправления обязаны выдать документ о соответствии либо о несоответствии возведенной постройки требованиям законодательства в течение семи рабочих дней.

Местная администрация самостоятельно направит документы в Росреестр для регистрации собственности. Так что самому владельцу ничего делать уже не надо. Однако если орган местного самоуправления по каким-либо причинам не сможет в установленный срок направить заявление в Росреестр, то гражданин может сделать это самостоятельно.

Дачник, не пожелавший оформить дом в собственность и отправить уведомление, может лишиться имущества. Местные органы власти вынуждены будут признать строительство самовольным. Правда, для этого потребуется решение суда. И дачник уже только в судебном порядке сможет попытаться установить права собственности на построенный объект, даже если изначально он не подавал уведомления. Главное, чтобы дом был построен по нормам и земельный участок оформлен в собственность.

Итак, в 2019 году по окончании действия переходных положений вступает в силу новый порядок оформления прав на объекты индивидуального жилищного строительства и садовые дома. Дачники не смогут построить или реконструировать дом без специальных уведомлений. В случае с дачными объединениями по таким вопросам нужно будет обращаться в администрацию района, муниципального образования или же в поселковую администрацию, в ведении которой находится земля садоводческого товарищества. Для этого заказным письмом, лично, через МФЦ или портал госуслуг нужно отправить уведомление о планируемом строительстве. В каждом уведомлении потребуется указать сведения и приложить документы, предусмотренные ст. 51.1 ГК РФ.

Постановка на кадастровый учет и оформление прав собственности остаются обязательны, в частности при совершении сделок с недвижимым имуществом, а именно продаже, дарении, мене и завещании. Без этого гражданин не сможет беспрепятственно распоряжаться своим домом. Для этого нужно обратиться к кадастровому инженеру, который выполнит все кадастровые работы и подготовит технический план.

Сделать выбор в пользу того или иного кадастрового инженера можно с помощью сервиса «Реестр кадастровых инженеров» на официальном сайте Федеральной кадастровой палаты Росреестра. Данный сервис содержит сведения обо всех кадастровых инженерах, а также статистическую информацию, касающуюся их профессиональной деятельности (в том числе отражена информация о количестве решений об отказе в кадастровом учете). Таким образом, можно объективно оценить качество работ, выполняемых кадастровым инженером, и сделать правильный выбор.

X

Сивакова И. В.
Источник: Юридические тонкости
25.09.2018

Пожилые люди, особенно одинокие, часто становятся жертвами всевозможных афер, а если у них в собственности есть еще и квартира, то повышенный интерес мошенников им обеспечен.

Несмотря на все предостережения, которые публикуются в средствах массовой информации, старики по-прежнему жестоко обманываются и в результате лишаются своего жилья.

Безусловно, основная вина в таких ситуациях ложится на близких родственников пенсионера, которые не смогли обеспечить должный присмотр за ним и вовремя защитить от роковой ошибки.

Прослушать новость

 

Но все мы прекрасно понимаем, что невозможно круглосуточно уследить за каждым шагом человека, и мошенники при большом желании могут подобраться к любому, даже самому опекаемому родственниками старику.

Поэтому надежнее всего защитить пожилого собственника правовыми средствами, а не усиленными мерами слежения и охраны.

1. Стопроцентную гарантию, что жилье пожилого человека не достанется мошенникам, дает прекращение у него права собственности на квартиру.

Как преступники присваивают себе квартиры одиноких стариков? Это возможно только путем заключения сделки, которая позволяет передать квартиру в собственность другого лица (дарение, купля-продажа, мена, рента или завещание).

А поскольку несобственник передать право собственности никак не может, то любая сделка с квартирой, даже если мошенникам удастся ее заключить, будет ничтожной и не повлечет никаких последствий для пенсионера.

Как пожилой собственник может перейти в статус несобственника? Вариантов несколько:

- отменить приватизацию квартиры (подробнее об этом см. здесь) – в таком случае квартира перейдет в муниципальную собственность, а пенсионер станет нанимателем по договору социального найма жилья;

- заключить сделку с близким родственником и оформить квартиру в его собственность.

Чаще всего в таких случаях прибегают к договору дарения. Но пенсионер при этом имеет полное право опасаться, что его могут выселить из квартиры.

Поэтому оптимальным здесь представляется договор пожизненного содержания с иждивением (ренты): собственность на квартиру переходит к родственнику, а за пенсионером остается гарантированное законом право пожизненно проживать в квартире и получать уход от нового собственника.

2. Установить запрет на регистрацию сделок с квартирой без личного участия собственника.

Конечно, этот способ не столь надежен, как первый, но все же не стоит им пренебрегать – особенно, если пожилой человек категорически отказывается переоформлять собственность на свое жилье.

Закон позволяет сейчас всем собственникам включать в государственный реестр недвижимости специальную отметку о запрете совершать регистрацию сделок без их личного участия.

При наличии такой отметки специалист Росреестра не зарегистрирует переход собственности на квартиру по сделке, если к нему обратился не сам собственник, а его представитель по доверенности.

Так что мошенникам придется приводить самого пенсионера в Росреестр для оформления сделки, а в таком случае шансы на успешное завершение их аферы многократно снижаются.

3. Ограничить дееспособность пожилого человека.

Если у родственников есть основания полагать, что пожилой человек в силу преклонного возраста не может адекватно понимать происходящее и руководить своими действиями без посторонней помощи, в судебном порядке можно добиться признания его ограниченно дееспособным.

Обязательно проводится судебно-психиатрическая экспертиза, по результатам которой судья оценивает степень психического здоровья человека.

За ограниченным в дееспособности человеком сохраняются все права, но все серьезные сделки (в частности, с недвижимостью) он может совершать только с письменного согласия попечителя (которого ему назначает суд или орган опеки).

Поэтому преступники не смогут заключить обманным путем сделку с таким человеком: без одобрения попечителем она все равно будет ничтожной.

Дополнительный контроль осуществляют также органы опеки: они не позволят попечителю согласиться на сделку, которая влечет отчуждение имущества подопечного.

Защитите своих близких от мошенников!

X

Вениамин Вылегжанин
Источник: Квартирные истории
18.09.2018

Трудно сказать, афера задумывалась заранее или уже пришла в голову продавцов квартиры по ходу сделки. Но, тем не менее, она состоялась. Недобросовестные продавцы, получив деньги за проданную квартиру, через некоторое время захотели вернуть свою недвижимость обратно. К сожалению, это им удалось. Суд вернул квартиру в собственность прежнему владельцу, только вот проживать в ней он не может до тех пор, пока … не выплатит покупателю деньги, полученные от него во время сделки.

К сожалению, еще не так давно подобные аферы продавцам, особенно тем, кто страдает различного рода заболеваниями, удавались. Были случаи, когда одна квартира продавалась и возвращалась по несколько раз. Но мошенники забыли, что времена изменились. И суды уже стали больше вникать в проблему, чем идти на поводу у «обиженных» пенсионеров, алкоголиков и якобы душевных больных. Одним словом, в этот раз афера дала осечку. Но аферисты никак не успокоятся и продолжают донимать добросовестных приобретателей.

А все начиналось так прекрасно

Ирина Васильевна Дурасова с семьей приехала в Москву в 2011 году. Год снимали комнату, даже на аренду плохонькой «однушки» не было денег. А комнаты обычно сдают алкоголики или наркоманы. Так что за год они хлебнули горя с лихвой.

В 2012 году квартира в Ленске, где они раньше жили, была продана, собраны все сбережения, и они стали присматривать себе квартиру в столице. 5,5 миллиона – сумма вроде как немаленькая, но купить на нее что-то хорошее, да еще когда цены на недвижимость растут, совсем непросто. Чтоб вписаться в нужную сумму, Ирина Васильевна посмотрела не один десяток квартир. Наконец судьба им улыбнулась. Только улыбка эта, как оказалось в последствие, была ехидной. Но тогда Дурасовы этого не заметили. Тем более, что покупали жилье не сами, а через риэлторов. Правда, компания была небольшая и малоизвестная.

Квартиру по их деньгам нашли в районе станции метро Люблино. Она была небольшой, в пятиэтажке на третьем этаже. Когда риэлторы привели в нее Ирину Васильевну, то женщина в первые минуты даже лишилась дара речи. Не квартира, а свинарник какой-то. На полу вповалку спали квартиранты, таджики, которые работали на расположенном рядом рынке. Она сначала хотела отказаться от нее, но вспомнила, что за эти деньги ей предлагали только первый или пятый этажи. На пятый по состоянию здоровья ей подниматься тяжело, а первого женщина панически боялась. В Ленске они тонули 2 раза. Умом понимала, что наводнения в Москве быть не может, но страх был в области подсознания, поэтому первый этаж отметала сразу. А тут все же третий. Хотела поторговаться по цене, чтобы те немного уступили, но риэлторы до хозяйки квартиры Дурасову не допустили. Сказали, что так положено, а она будут только на сделке.

Тогда она попросила у риэлторов историю квартиры. Она оказалась простой. Хозяйка квартиры Кукушкина Е.Ю. являлась единственной собственницей. Она, после смерти матери, квартиру приватизировала на себя. В ней были прописаны ее муж, сын и бабушка. Все они выписались еще до сделки, кроме бабушки — Елистратовой Р.А. Она попросила два месяца еще «повисеть», ссылаясь на то, что без прописки ей не дадут пенсии. Кроме того, она не сможет посещать поликлинику, где начала оформлять инвалидность. Ирина Васильевна поверила в порядочность пенсионерки, и даже залог под выписку не оставила. Она этих тонкостей знать не могла, а агенты компании не подсказали.

Как покупатель превратился в ответчика в суде

Прошло около 2 месяцев. Ремонт был в самом разгаре, когда Ирина Васильевна получает повестку в суд. Оказалось, что Елистратова, защищая больную внучку и несовершеннолетнего ребенка, написала заявление в прокуратуру о том, что их обманули и лишили жилья. У Кукушкиной еще в школе была травма головы, и она страдала эпилепсией, но на учете нигде не состояла. Потом, правда, бабушка ее устроила в больницу. Но это было уже после сделки, что, тем не менее, не помешало Елистратовой надавить на этот факт и…выиграть дело в суде. Ушлая старушка стаскала внучку в институт Сербского, где ей написали, что ввиду болезни во время сделки она не понимала юридических последствий своих действий.

Из решения Люблинского районного суда города Москвы от 20 августа 2013 года

«…В судебном заседании была допрошена эксперт Королева Е. В., которая показала, что она составляла экспертное заключение в отношении Кукушкиной Е. Ю., находящееся в материалах дела. Она сделала однозначные выводы, материалов дела для этого было достаточно, порядок в заключении не был нарушен, тонкие анамнестические данные нельзя установить по психическому состоянию. Люди вполне могли не замечать психического расстройства Кукушкиной Е. Ю.

Оценивая данное заключение и показания свидетелей, суд доверяет выводам судебно-психиатрической экспертизы, проведенной ФГУ «Государственный научный центр социальной и судебной психиатрии им. В.П. Сербского», поскольку данное доказательство получено с соблюдением закона, выводы обоснованы, мотивированы, сделаны комиссией врачей-психиатров на основании всестороннего исследования материалов гражданского дела, данных медицинской документации подтверждены результатами клинического обследования. Выводы экспертизы согласуются с другими доказательствами по делу: справкой из ПНД № (т. 1 л.д. 18), справкой и данными из истории болезни из *** (т. 1 л.д. 20-27), данными из ПБ № (т. 1 л.д. 28,29,50-66). Судом также исследованы медицинские данные из ПБ № в отношении Кукушкиной Е. Ю. (т. 2 л.д. 120-123), выписка из истории болезни Детской городской больницы № на Кукушкину Е. Ю. (т. 2 л.д. 132-144)».

И хотя Дурасова нанимала независимых экспертов, которые доказывали, что при таком заболевании бывают стадии ремиссии, но судья посчитала, что заключение из института Сербского стоит выше всяких высказываний независимых экспертов. И сколько адвокат Дурасовой ни бился, он суду доказать ничего не смог.

Из решения суда

«…Допрошенный в ходе рассмотрения дела свидетель-специалист Абакумова Е. В. показала, что ей была дана копия вышеуказанного экспертного заключения для рецензии. Специалист считает, что в данном заключении не разделены анамнез жизни и болезни, слова и выводы эксперта не подтверждены документально. Абакумова Е.В. не согласна в оценке и выводах фактов, указанных в медицинском заключении…».

Немалую роль, как мне кажется, здесь сыграло и то, что Елистратова обратилась за помощью в прокуратуру, где слезно просила, чтобы ее больную внучку и ее несовершеннолетнего сына защитили от мошенников. Это была для них выигрышная ситуация. Как правило, суды идут навстречу прокурорам. Так и случилось. Суд вынес решение: квартиру вернуть прежним хозяевам, а Дурасовой вернуть деньги за квартиру. В ходе судебных заседаний факт передачи покупателем 5,5 млн. рублей продавцу Кукушкиной через банковскую ячейку был доказан. Как покажет дальнейший ход событий, для ответчика это было очень важным пунктом в решении суда.

Но так как Кукушкина денег не отдавала, то Ирина Васильевна подала апелляцию в Мосгорсуд. Но там в суть дела особо не вникали. Буквально в течение 2 минут утвердили решение нижестоящего суда.

Получив решение суда, Кукушкина быстро побежала в Регпалату. Вскоре она получила документы на собственность. Квартира вновь перешла к ним. И они в ней прописались.

Выселить совсем непросто

Далее – выселение. Просто так этого не сделаешь, не придешь и не выкинешь вещи. Нужно, чтоб все было по закону, чтоб не приехала потом полиция и не привлекла за самоуправство. Поэтому Кукушкина подает в суд на выселение семьи Дурасовых из квартиры. А Ирина Васильевна подала в Люблинский суд встречное исковое требование к Кукушкиной по поводу возврата полученных за квартиру денег. Вы нам деньги – мы освобождаем квартиру. Но Елистратова с внучкой понятно платить и не собирались. Они думали, что это все пройдет автоматически, как случилось в Мосгорсуде. Мол, Дурасову выселят и все тут, поэтому расслабились и о защите не особо думали. Пришли на суд даже без адвоката. Но самоуверенность их подвела, и здесь афера дала осечку...

Напротив, к суду Ирина Дурасова подготовилась более основательно. Во-первых, она тоже пошла в прокуратуру с заявлением о том, что на каком основании их хотят выселить, когда у них трое несовершеннолетних детей (кстати, третий родился уже в этой квартире). В органы опеки Дурасова с дочерью тоже обращались, но там им помочь не смогли, так как они уже выступали в первом суде на стороне сына Кукушкиной. Во-вторых, она нашла отца несовершеннолетнего ребенка, в интересах которого подала в суд Кукушкина. Он обещал прийти на суд. И, в-третьих, сыну Ирины Васильевны удалось узнать, что есть статья ГК 359, которая дает возможность проживать в квартире до полного возврата денежных средств от продавца. Правда, многие юристы, к которым они обращались, сказали, что данная статья применяется в основном к спорам, которые проходят между юридическими лицами. Но это же не отрицает того, что она не может быть применена и к физическим.

Все эти действия со стороны Дурасовой дали результат. Отец мальчика сказал, что он разведен с Кукушкиной, сын живет с ним и ни в чем не нуждается. Прокурор, изучив ситуацию, заявил, что выселять несовершеннолетних детей, которые проживают в настоящий момент в квартире, на улицу нельзя. Другой квартиры их родители не имеют. Тогда судья, руководствуясь этой ст. 359 ГК РФ, своим решением оставил Дурасовых проживать в купленной ими квартире.

Понятно, что Кукушкина обратилась в Моргорсуд. На дворе стоял 2015 год. Но сейчас заседание там длилось уже не 2 минуты, а несколько часов. Всех участников спора внимательно выслушали и посчитали, что «…двухсторонняя реституция предусматривает одновременный момент исполнения обеими сторонами обязательств друг перед другом, в противном случае если возврат осуществляет только одна сторона, баланс прав нарушается. До настоящего времени решение суда о выплате ему денежной суммы Кукушкиной не исполнено и как следует из пояснений Кукушкиной, она будет выплачивать *** рублей из своей пенсии.

Поэтому суд считает, что требования истца Кукушкиной о выселении Дурасовой и членов ее семьи, нарушают баланс интересов сторон, поскольку Кукушкина не в состоянии, как следует из ее пояснений, выплатить взысканную с нее по решению суда денежную сумму».

Итог — «….признать за Дурасовой И. В. право пользования жилым помещением, расположенным по адресу: ХХХ до исполнения Кукушкиной Е. Ю. обязательств по возврату денежных средств в соответствии с решением Люблинского районного суда г Москвы от ДД.ММ.ГГГГ года».

Вроде бы все закончилось хорошо, судья решил по совести. Но, увы, проблемы семьи Ирины Дурасовой на этом не закончились. Во-первых, они живут как на пороховой бочке. Квартира-то им не принадлежит. Во-вторых, Кукушкина с Елистратовой их постоянно третируют, оказывают психологическое давление. Мол, квартира наша, освобождайте ее. Пишут в разные инстанции, куда Дурасову приглашают для пояснений. А это потраченное время и нервы. И как выйти из этой ситуации добросовестному приобретателю, сказать пока никто не может. И даже депутаты Госдумы РФ, куда Ирина Васильевна Дурасова неоднократно обращалась.

Комментарий

Вадим Рубцов, председатель Коллеги адвокатов г. Москвы «Правовое содействие»

В сложившейся ситуации следует обратить внимание на несколько моментов.

Во-первых, бабушка, Елистратова Р.А., «просила» сохранить за ней регистрацию, значит, она была в курсе того, что её внучка, Кукушкина Е.Ю., планирует продать квартиру, но не предприняла никаких шагов, чтобы «защитить» её права, до момента получения денежных средств. То есть, она, прекрасно зная о болезни внучки, желала получить денежные средства, чтобы в последствие признать сделку недействительной и вернуть квартиру.

Во-вторых, как видно из обстоятельств дела, ни сама Кукушкина Е.Ю., ни остальные фигуранты дела, не пользовались этой квартирой по её прямому назначению. Они в ней не проживали, а извлекали доход от сдачи квартиры в аренду. То есть, никто не оказался лишенным единственного жилья, хотя в суде именно на это и делался упор Елистратовой Р.А. и Кукушкиной Е.Ю.

В-третьих, Кукушкина Е.Ю. и её представитель, Елистратова Р.А., в суде о признании сделки недействительной, указывали, что в квартире нуждается муж и сын Кукушкиной Е.Ю., что оказалось неправдой. В судебном разбирательстве, при определении порядка исполнения судебного решения о двусторонней реституции, стало известно, что муж – уже давно не муж, да и сын к этой квартире никакого отношения не имеет. То есть, Елистратова Р.А. и Кукушкина Е.Ю. дали заведомо ложные показания в суде, с целью вернуть себе квартиру, и оставить себе ранее полученные денежные средства.

Это обстоятельство ранее не было известно Дурасовым, и было положено в обоснование судебного решения, при признании сделки недействительной. В соответствии с п.3 ст.392 ГПК РФ, данное обстоятельство является основанием для пересмотра, принятого судом решения. Срок для предъявления заявления о пересмотре дела по вновь открывшимся обстоятельствам установлен ст.394 ГПК РФ и составляет три месяца, со дня установления оснований для пересмотра. К сожалению, Дурасовы не смогли воспользоваться этой возможностью, так как не знали о ней.

Оценивая сложившуюся ситуацию, в действиях Елистратовой Р.А. и Кукушкиной Е.Ю. можно увидеть признаки состава преступления, предусмотренного ч.4 ст.159 УК РФ, а именно, хищение чужого имущества, совершенного путем обмана, организованной группой, в особо крупном размере.

Схема прослеживается такая: Кукушкина Е.Ю. и Елистратова Р.А., зная о наличии у Кукушкиной Е.Ю. заболевания, при котором у неё могут быть моменты помутнения рассудка, скрыли это обстоятельство от Дурасовых – покупателей. Учитывая, как сейчас проводятся сделки купли-продажи недвижимости, можно сделать вывод о том, что факт болезни Кукушкиной Е.Ю. был скрыт осознанно. В пользу этого заключения говорит и срок подачи иска о признании сделки недействительной. Как видим из материалов дела, уж через два месяца после сделки Дурасовы получили повестку в суд. Значит иск был подан в менее чем через месяц, после получения денег из банковской ячейки.

Открытым остается вопрос участия в афере риелторов, проводивших сделку. Возможно они сознательно помогали скрыть от покупателей факт наличия болезни у Кукушкиной Е.Ю. В пользу этого вывода свидетельствует тот факт, что они не давали возможность прямого общения продавца и покупателя. Также есть масса вопросов по поводу общения Елистратовой Р.А. с покупателями. Общались ли они напрямую или просьбу Елистратовой Р.А., сохранить за ней регистрацию, передавали риелторы. Но это уже вопрос к следствию, именно там будет решаться вопрос о том, участники ли риелторы преступной группы или просто свидетели, обманутые Елистратовой Р.А. и Кукушкиной Е.Ю.

В дальнейшем, следуя своему преступному умыслу, Кукушкина Е.Ю. и Елистратова Р.А. дают показания в суде, утверждая, что им негде жить (помним, что они сдавали квартиру) и, что в квартире проживает муж Кукушкиной Е.Ю. и ее несовершеннолетний ребенок (помним, что «муж» давно не муж, и ребенок живет с ним). Суд, обманутый Кукушкиной Е.Ю. и Елистратовой Р.А., выносит решение о признании сделки недействительной. С учетом заключения судебно-медицинской экспертизы, и ложной информации, предоставленной Истцами, это вполне закономерно. В этот момент Кукушкина Е.Ю. и Елистратова Р.А. достигают, своей преступной цели – получения денежных средств, в особо крупном размере. Они прекрасно понимают, что забрать эти деньги у них никто не сможет, так как обе они живут на небольшую пенсию.

Думаю, было бы интересно проследить историю их судебных тяжб. Возможно, что история с Дурасовыми не первая.

Я бы рекомендовал Дурасовым обратиться в соответствующие правоохранительные органы и хорошо подготовленным заявлением о совершении в отношении них преступления.

В случае, если приступы человеколюбия не позволят Дурасовым инициировать уголовное преследование двух аферисток, можно продолжить решать вопрос в рамках гражданско-правового поля. В этом случае следует учесть ряд обстоятельств.

Судом установлен порядок проведения двусторонней реституции, а именно, возврат квартиры поставлен под условие возврата полученных денежных средств. Пока размер долга Кукушкиной Е.Ю. достаточно велик, можно ничего не опасаться и продолжать пользоваться квартирой. Однако, есть некоторые нюансы.

Дурасовы могут проводить ремонт только с согласия Кукушкиной Е.Ю., так как собственником квартиры является все-таки она. Исключение – тот ремонт, который был произведен до вступления в силу судебного решения о признании сделки недействительной. Кстати, у Дурасовых есть три года для предъявления к Кукушкиной Е.Ю. иска о возмещении причиненного им ущерба. Ущерб выражается в том, что они за счет своих средств произвели неотделимые улучшения квартиры, в период, когда считали эту квартиру своей. Еще можно поднять вопрос об упущенной выгоде. То есть, о том, что в результате признания сделки недействительной, и длительном невозврате денежных средств, они уже не могут приобрести аналогичную квартиру за эти же деньги. Это требование существенно сложнее в доказывании, но правовые основания для его предъявления имеются.

Еще одна сложность заключается в том, что Кукушкина Е.Ю. с очень низкой долей вероятности сможет самостоятельно погасить имеющуюся у неё задолженность. Скорее всего, у нее будут удерживать из пенсии минимальные суммы, которыми она смогла бы погасить долг лет эдак за 150… Что может произойти за это время? Ну, как минимум все участники сделки за это время точно умрут. Начнутся вопросы наследования и споры с ними связанные… Также дом может попасть под программу реновации. В этом случае Дурасовым придется доказывать свое право пользования квартирой, которую будет выделять город… Мы все прекрасно знаем о существовании инфляции. Кто может дать гарантию, что через 50 лет пенсия не будет составлять миллион рублей, на который можно будет купить ровно столько же продуктов, сколько сейчас? Это вызывает необходимость регулярной индексации невзысканных сумм. В противном случае Дурасовы рискуют оказаться на улице, так и не получив возмещения отданных денег.

Множественность вариантов развития событий, при попытке разрешения вопроса в рамках гражданско-правовых отношений возникает по причине их возникновения в результате действий, имеющих признаки преступления, и не разрешенных в правовом поле.

Сейчас в Москве идет реновация. Старый жилой фонд ликвидируется. Люди из пятиэтажек переедут в новые просторные квартиры. А так как квартира, которую купили Дурасовы, расположена в пятиэтажке, то в ближайшие годы она наверняка будет снесена. Поэтому я хочу посоветовать им в данной ситуации предпринять шаги, направленные на привлечение Кукушкиной Е.Ю. и Елистратовой Р.А. к уголовной ответственности. Предъявить к Кукушкиной Е.Ю. иск о возмещении причиненного ущерба, и подать заявление об индексации присужденных денежных сумм. В ходе рассмотрения судами и правоохранительными органами заявлений, можно будет обсудить с Кукушкиной Е.Ю. вариант заключения мирового соглашения, в рамках которого право собственности на спорную квартиру перейдет к Дурасовым. Также я рекомендую довести до сведения соответствующих органов, занимающихся вопросами расселения и реновации информацию о том, что, судебным решением за Дурасовыми закреплено право пользования квартирой.

X

Сивакова И. В.
Источник: Юридические тонкости
11.09.2018

На первый взгляд, это выглядит абсолютным нонсенсом: как человек, имея собственное жилье, не может в нем проживать?

Конечно, в жизни случается всякое, и бывает так, что другие жильцы квартиры в открытую не пускают собственника на его законную территорию.

Но, казалось бы, в судебном порядке собственник всегда может без труда обосновать свое право пользоваться жильем и добиться принудительного вселения.

Однако судебная практика показывает, что владение жильем на праве собственности не всегда является безусловным основанием для вселения.

В некоторых случаях суды встают на защиту прав других жильцов квартиры, а вовсе не собственника. Почему так происходит?

Главная причина отказов в удовлетворении исков собственников о вселении кроется в одной небольшой, но очень значимой статье Гражданского кодекса – статья 10 «Пределы осуществления гражданских прав».

В ней говорится о запрете осуществлять свои права с единственной лишь целью – причинить вред другому лицу или «обойти» требования закона.

Иными словами, закон запрещает злоупотреблять своими правами всем, кто ими обладает.

В тех случаях, когда суд усматривает признаки такого злоупотребления, он отказывает истцу в удовлетворении его требований, лишая его тем самым возможности реализовать свое право.

В последнее время статья 10 ГК стала активно применяться судами в разрешении жилищных споров, связанных с вселением собственников. Рассмотрим конкретные примеры:

1. Собственнику отказано во вселении в квартиру, т.к. его доля признана незначительной.

Когда квартира находится в долевой собственности, вопрос о вселении нового жильца не может решаться без учета интересов всех, кто в ней проживает.

Нередко возникают такие ситуации, когда у собственника есть доля в праве собственности на квартиру, однако нет технической возможности предоставить ему в пользование отдельное жилое помещение, соразмерное его доле.

Например: однокомнатная квартира, в которой проживает одна семья, владея 2/3 доли. В нее требует вселиться другой сособственник, у которого 1/3 на эту квартиру, но он не является членом этой семьи.

Разумеется, совместное проживание в одной комнате абсолютно чужих друг другу людей невозможно, что признает и суд, отказав такому собственнику во вселении.

При каких условиях суд признает требование сособственника о вселении в квартиру злоупотреблением правом:

- если в квартире изначально проживает семья, владеющая долей в праве собственности, и такое жилье является для нее единственным,

- если у сособственника, который хочет вселиться, нет объективной необходимости в этом (например, у него есть другое жилье, где он постоянно или преимущественно проживает),

- если доля, которая принадлежит сособственнику настолько мала, что не позволяет выделить ему в пользование отдельное жилое помещение.

Примеров судебных решение об отказе во вселении сособственника в жилье накопилось уже достаточно много.

Причем размеры долей сособственников варьируются от самых мизерных (1/40, например) до вполне серьезных (как 1/3, например).

Все зависит от конкретных обстоятельств дела, поэтому нельзя категорично обозначить минимально допустимую величину доли в квартире, которая позволит в нее вселиться.

2. Собственнику отказано во вселении в квартиру, т.к. совместное проживание признано невозможным.

Злоупотреблением правом суд может признать и такое вселение собственника в квартиру, которое явно угрожает жизни или здоровью других жильцов.

При этом сохраняются те же дополнительные условия: собственник очевидно не заинтересован в проживании в спорном помещении, имея другое жилье, но все равно требует его вселить.

Например, суд отказал в иске о вселении собственницы 1/6 доли в квартире, признав у нее отсутствие заинтересованности в пользовании жильем (постоянно она проживала по другому адресу).

Кроме того, у нее имелось хроническое заболевание, которое представляло угрозу здоровью других сособственников, проживающих в квартире (определение Мосгорсуда по делу № 33-16422).

Препятствием для совместного проживания могут также стать:

- конфликтные отношения, сложившиеся между сособственниками,

- угроза интересам несовершеннолетнего ребенка, который проживает в квартире,

- социально опасное поведение сособственника, который хочет вселиться.

При этом нужно учитывать, что суд вправе отказать собственнику во вселении по причине невозможности совместного проживания лишь при условии, что у него имеется другое жилье.

Таким образом, не всегда право собственности на жилье позволяет им беспрепятственно пользоваться.

X

Анна Дубровская
Источник: Banki.ru
16.07.2018

До середины июля арендодателям в обязательном порядке необходимо будет уплатить НДФЛ за все годы сдачи недвижимости в аренду. Сообщениями об этом пестрили многие СМИ. Но правда ли это?

Как зарождалась паника

С весны 2018 года у россиян, сдающих комнаты и квартиры в аренду, появился повод изрядно поволноваться и запастись «Валокордином». Не очень крупные СМИ, а также YouTube-каналы и блогеры в соцсетях активно проповедовали якобы новые изменения в налоговом законодательстве. Теперь, говорили они, если Федеральная налоговая служба (ФНС) прознает, что вы сдавали в аренду жилье и не заплатили с этого процент в бюджет, за вами придут. И 13% налога на доходы физических лиц (НДФЛ) покажутся вам не слишком дорогой платой за «арендный барыш», но будет уже поздно.

Пока есть время, предлагали журналисты и блогеры, скорее выберите один из трех вариантов. Вариант первый: срочно заплатите НДФЛ со всех доходов прошлых лет, полученных вами от сдачи чего-либо в аренду. Вариант второй: оформитесь как индивидуальный предприниматель (ИП) — тогда с момента регистрации ИП придется платить с данного вида дохода только 6% при выборе упрощенной системы налогообложения, но будет действовать ряд ограничений (например, при продаже квартиры или получении налогового вычета), а также обязанность платить страховые взносы. Вариант третий (новомодный): не просто станьте ИП, но приобретите патент на сдачу жилья в аренду (патент нужно обновлять каждый год, его стоимость зависит от площади и местоположения вашего жилья).

Все три варианта абсолютно легальны и законны. Право собственника жилья — выбрать тот, который подходит ему больше всего. И здесь нужно самостоятельно оценивать свою выгоду, исходя из ряда параметров.

Развенчиваем мифы

Другой вопрос — насколько правильно заявление, что каждый налогоплательщик должен этим летом раскрыть перед ФНС все не учтенные по нему доходы, чтобы уплатить по ним налоги.

По-хорошему (то есть по закону) вам, конечно, следует отдать «долг Родине» и перечислить в бюджет суммы всех неуплаченных налогов. Но следует понимать, что у налоговых платежей также существует некий «срок годности». Декларация НДФЛ заполняется физлицом или ИП каждый год, и на основе нее также ежегодно уплачиваются налоги.

«Конечно, государство не откажется зачислить в свой бюджет вдруг обнаружившиеся у вас неуплаченные налоги. Но скорее у ФНС возникнут вопросы, почему вы много лет не сообщали ей о своих дополнительных доходах, чем ФНС сама определит наличие у вас не обложенных налогом доходов», — рассказывает юрист, занимающийся налоговыми вопросами, на правах анонимности.

Он считает, что если вы как арендодатель решили наконец войти в правовое поле и платить налоги, то следует просто начать подавать налоговую декларацию с 2019 года (за 2018-й вы заявиться уже не успели) с указанием доходов, полученных за сдачу жилья в 2018 году.

Впрочем, и на это у вездесущих онлайн-паникеров есть свой ответ. В Сети постоянно возникают стихийные обсуждения двух вещей. Во-первых, ФНС имеет доступ ко всем банковским счетам и может обложить налогом очередной денежный перевод вам на карту от квартиросъемщика. Во-вторых, если даже ваш сосед нажалуется на то, что непонятные люди снимают у вас жилье, к вам тут же заявится налоговый инспектор. Более того, приводятся примеры, когда участковый якобы запугивал квартиросъемщиков уголовной ответственностью, из-за чего они сами писали «донос» на своего арендодателя, указывая конкретно уплачиваемые каждый месяц суммы.

В июне 2018 года ФНС дала разъяснение, где уточнила, что по запросу банки сообщают налоговикам об открытии и закрытии счетов физлиц уже несколько лет. С 1 июня 2018 года к обязанности предоставлять справки о наличии счетов, вкладов (депозитов), об остатках и движении денежных средств добавилась такая же обязанность банков в отношении счетов в драгоценных металлах.

«Запросить информацию о счетах, вкладах и электронных кошельках налогоплательщика налоговые органы могут только при проведении проверок в отношении этих лиц. Например, гражданин направил заявление о получении налогового вычета за покупку квартиры, не имея официального дохода. В этом случае налоговая может заинтересоваться поступлениями на счета такого налогоплательщика. При этом такие сведения налоговые органы могут запросить при согласии руководителя Управления ФНС России по субъекту РФ или руководства ФНС России, — говорится в разъяснении Федеральной налоговой службы. — Информация о начислении налогов и штрафов за все невыясненные поступления на карты граждан не соответствует действительности».

В июле 2018 года газета «Коммерсант» сообщила, что Федеральная налоговая служба хочет получить право запрашивать у банков информацию о счетах физических лиц вне рамок налоговых проверок, чтобы бороться с незаконным предпринимательством. Однако нужно понимать, что это лишь намерение, которое для претворения в жизнь потребует внесения изменений в Налоговый кодекс РФ. Более того, против такого намерения ФНС уже публично выступил Минфин РФ.

По словам самих сотрудников налоговых инспекций, у всей махины ФНС чисто физически не хватит сил проверять доносы на хитрых арендодателей. Точно так же, как и на постоянной основе мониторить счета всех банковских клиентов.

«Очень часто какая-нибудь бабушка рассказывает участковому или посылает письмо в ФНС о том, что ее соседи сдают квартиру непонятно кому и что она уверена, что это делается незаконно. В девяти из десяти случаев такой донос не будет иметь ничего общего с действительностью — например, окажется, что оформлен договор сдачи жилья в аренду или что в квартире проживают ближайшие родственники хозяина недвижимости, — рассказывает один «налоговик» на правах анонимности. — Но самое главное — даже если квартиру и правда сдают без соответствующих документов и без уплаты налогов, у нас нет такого огромного количества сотрудников, которые бы могли проверять каждую подобную жалобу или донос. Максимум, что мы можем сделать, — послать письменное уведомление арендодателю о том, что ему необходимо подать декларацию и заплатить налоги в случае сдачи недвижимости в аренду».

Собеседник Банки.ру также обращает внимание на тот факт, что иногда в налоговую жалуются на неуплату налогов за сдачу в аренду ипотечного жилья.

«Но здесь уже не совсем наша юрисдикция, — поясняет сотрудник налоговой. — Практически во всех ипотечных договорах прописан запрет на сдачу в аренду такого вида жилья, так как до полного погашения кредита оно по закону находится в залоге у банка. Таким образом, сдавая в аренду ипотечную квартиру, вы поступаете незаконно, а это уже не по нашей части».

Что действительно поменяется

Ежегодно ФНС рассылает налогоплательщикам так называемое налоговое уведомление. В нем традиционно содержится информация о суммах начисленного земельного налога, транспортного налога и налога на имущество физлиц (исходя из имеющегося у вас в собственности движимого и недвижимого имущества), а также о порядке и сроках уплаты этих сумм.

Однако в 2018 году впервые в налоговое уведомление будет «добавлен» НДФЛ за 2016 и 2017 годы. Важное уточнение: речь о налоге на доходы физических лиц, который не был удержан ранее, хотя сведения о нем были поданы в ФНС налоговыми агентами.

Что означает эта «крокозябра»? Если налогоплательщик официально трудоустроен по ТК РФ, то его работодатель удерживает с его зарплаты НДФЛ и направляет в ФНС. Однако если налогоплательщик имеет дополнительный, побочный доход (не от работодателя), то направить в ФНС налоговую декларацию и уплатить НДФЛ он должен самостоятельно. К таким доходам могут относиться доходы от занятия предпринимательской деятельностью, доходы от продажи имущества и в том числе доходы от сдачи недвижимости в аренду.

Более того, если в аренду вы сдали недвижимость не физлицу, а компании, то такое юрлицо считается налоговым агентом.

Информация с сайта ФНС гласит: «Налоговые агенты обязаны удержать начисленную сумму налога непосредственно из доходов налогоплательщика при их фактической выплате. Удержание у налогоплательщика начисленной суммы налога производится налоговым агентом за счет денежных средств, выплачиваемых налогоплательщику, при этом удерживаемая сумма налога не может превышать 50% суммы выплаты. При невозможности удержать у налогоплательщика исчисленную сумму налога налоговый агент обязан не позднее одного месяца с даты окончания налогового периода, в котором возникли соответствующие обстоятельства, письменно сообщить налогоплательщику и налоговому органу по месту своего учета о невозможности удержать налог и сумме налога».

Физлица обязаны в срок до 30 апреля задекларировать свой доход, то есть подать соответствующую декларацию в налоговую. После этого заплатить налог будет необходимо до 15 июля следующего года.

Важно: согласно сайту ФНС, срок уплаты не удержанного налоговым агентом НДФЛ за 2016 год был перенесен на 2018 год. Таким образом, оплатить данный налог необходимо до 1 декабря 2018 года.

Имейте в виду, что в России на текущий момент существует пять налоговых ставок НДФЛ — от 9% до 35%. Они отличаются не только по видам доходов, но и по категориям налогоплательщиков. Например, если вдруг по каким-то причинам вы только сейчас получили дивиденды, положенные вам до 2015 года, то должны заплатить государству 9% от суммы этого дохода. Но дивиденды, выплачиваемые с 1 января 2015 года, облагаются налогом уже по ставке 13%. Если же вы выиграли в лотерею, то заплатите 35% от суммы дохода.

Кстати, декларировать доход от сдачи жилья в аренду необходимо, даже если у вас арендовали недвижимость только на сутки. Об этом ФНС предупредила россиян в связи со сдачей в аренду большого количества имущества во время чемпионата мира по футболу.

И да, вы правильно поняли, за непредставление декларации по НДФЛ и неуплату по ней налога в срок оштрафуют даже арендодателя, сдавшего комнату на одну ночь (при наличии доказательств о факте съема жилья и после проведения соответствующей проверки, разумеется).

Впрочем, есть и позитивный момент — арендодателям жилья вроде бы готовят налоговые послабления, чтобы вырастить полноценный белый рынок аренды.

Что говорят юристы

По словам юриста Содружества земельных юристов Натальи Лопатиной, необходимость уплаты налога на доходы физического лица по ставке 13% с доходов, полученных от сдачи недвижимости в аренду, в том числе жилой, является установленной законом обязанностью (пп. 4 п. 1 ст. 208, пп. 1 п. 1 ст. 228, п. 1 ст. 224 НК РФ). При этом данная норма действует с даты введения в действие Налогового кодекса РФ.

«В этом году арендодатели обязаны уплатить НДФЛ с дохода, полученного за 2017 год, путем подачи декларации по форме 3-НДФЛ. Налоговым периодом является предшествующий календарный год, поэтому в декларации необходимо отразить только годовой доход, — поясняет Лопатина. — Ответственность за непредставление налогоплательщиком налоговой декларации в установленный законодательством срок предусмотрена статьей 119 НК РФ и влечет за собой штраф в размере от 5% до 30% от суммы налога, подлежащего уплате, за каждый месяц просрочки. Неуплата или неполная уплата сумм налога, согласно статье 122 НК РФ, влечет за собой штраф в 20% от неуплаченной суммы налога».

При этом Лопатина предупреждает: за уклонение от уплаты налогов путем непредставления налоговой декларации или иных документов, совершенное собственником в крупном размере или особо крупном размере, установлена уголовная ответственность (ч. 1 ст. 198 УК РФ).

Впрочем, уточняет она, определить налоговому органу налоговую базу (годовую арендную плату) для начисления НДФЛ чаще всего невозможно, особенно в случае сдачи в аренду жилого помещения от одного физического лица другому.

«Как правило, расчеты в этом случае осуществляются наличными денежными средствами, и установить действительный доход весьма сложно», — отмечает наша собеседница.

В свою очередь, руководитель практики налогового права НЮС «Амулекс» Анатолий Нагиев обращает внимание, что базой для подоходного налога служит именно фактически полученный доход, поэтому помимо договора нужно иметь документы, подтверждающие получение дохода (например, расписку или выписку по счету).

По словам Нагиева, физлицо не может быть привлечено к ответственности за совершение налогового правонарушения, если со дня его совершения и до момента вынесения решения о привлечении к ответственности истекли три года (срок давности).

«Неуплата налогов может обернуться очень неприятной ситуацией для должника вроде наложения судебными приставами ограничения выезда за пределы Российской Федерации. Данное ограничение на выезд является одной из мер принудительного взыскания задолженности. Запретить вам выезд за рубеж может судебный пристав, если к нему поступил исполнительный документ в отношении вас, по которому сумма взысканной задолженности по налогам больше или равна 10 тысячам рублей», — объясняет Нагиев.

Эксперт также советует не забывать, что информация о получении вами дополнительного дохода может всплыть в любой момент. Например, банки практически по любым причинам могут уведомить налоговый орган о подозрительных операциях по вашим счетам, либо указанная информация может поступить от Федеральной миграционной службы, от военных частей, руководителей управляющих компаний, риелторов и от простых граждан (соседей) по телефону доверия, что может послужить основанием для проведения мероприятий налогового контроля. При этом налоговая может запросить у банка выписку о движении денежных средств по вашим счетам.

Адвокат Ольга Сулим отмечает: в случаях, когда физическое лицо получает доход от организации, ИП, нотариуса, адвоката или адвокатского кабинета, этот налог уплачивается не самим физическим лицом, а субъектом, являющимся «источником его дохода» (п. 1 ст. 226 НК РФ). При этом речь идет о всех видах дохода, полученных таким образом (п. 2 ст. 226 НК РФ).

«Механизм уплаты НДФЛ в рассматриваемом случае будет следующим. Предположим, организация арендует у физического лица помещение, и размер арендной платы составляет 100 тысяч рублей. Фактически «на руки» арендодатель — физическое лицо получает только 87 тысяч рублей, потому что НДФЛ в размере 13% (то есть 13 тысяч) организация-арендатор обязана вычесть из получаемой арендодателем суммы дохода и самостоятельно уплатить государству в качестве подоходного налога», — предупреждает Сулим.

Адвокат также указывает, что 13% удерживается от суммы доходов в случаях, когда арендатор является резидентом РФ. Для нерезидентов РФ размер налога равен 30%. «Сам налог должен быть перечислен в бюджет не позднее следующего за днем выплаты арендной платы дня (пункт 6 статьи 226 НК РФ)», — заключает Сулим.

X

Дарья Лехова
Источник: Большой Каталог Недвижимости
18.06.2018

Выявляем третьих лиц в квартире своевременно, а не после новоселья

Иногда покупатель жилья может обнаружить в приобретенной квартире так называемых «третьих лиц». В одних случаях выписать старых жильцов удается полюбовно, в других не поможет даже поход в суд. Мы расскажем, как предотвратить такие сложности, устроив тщательную проверку квартиры до покупки.

Что еще за «третьи лица»?

«Третьими лицами» могут оказаться нынешние и бывшие члены семьи продавца квартиры (супруги, родители, нетрудоспособные иждивенцы, наследники) и даже люди, не являющиеся его родственниками. Третьими их называют, потому что они не участвуют в сделке двух сторон (покупателя и продавца), но обладают правами в отношении предмета договора, то есть квартиры. Покупатель должен совершить проверку квартиры при покупке еще до заключения договора, поскольку объявившиеся родственники способны создать серьезные проблемы новому собственнику.

Несмотря на то что третьи лица не входят в число собственников квартиры, они могут обладать правом пользования или оспорить сделку в судебном порядке. Если бывший супруг собственника недвижимости в момент приватизации обладал одинаковыми правами с покупателем, но отказался от приватизации, то его не могут выселить даже по суду и за ним остается право пользования помещением.

«Все объекты с зарегистрированными гражданами, продаваемые на рынке недвижимости, можно разделить на две группы. Первая – это объекты, выписать из которых жильцов невозможно. Вторая – квартиры, из которых можно выписать зарегистрированных лиц по заявлению или по решению суда. Например, лиц, отказавшихся от участия в приватизации, выписать невозможно даже по решению суда! – говорит Сергей Слободянюк, адвокат компании «Адвокат-Недвижимость». – Существуют и другие категории лиц, которых невозможно снять с регистрации. В большинстве же случаев при отказе бывшего собственника или членов его семьи сняться с регистрационного учета не составит большого труда сделать это в судебном порядке».

Наиболее безобидная разновидность третьих лиц – люди, которые просто не сняты с регистрационного учета. Владимир Спарак, заместитель директора АН «АРИН», констатирует последствия пренебрежения проверкой квартиры при покупке: «Если в купленной квартире просто зарегистрированы лица, не сохраняющие право пользования квартирой, но не снявшиеся с учета, их можно снять с регистрационного учета по решению суда. Эти действия занимают немало времени, но не представляют большой сложности. Если сохранение права пользования предусмотрено законом, то предстоит бороться с продавцом-обманщиком, а перспективы печальны и туманны».

Претенденты на пользование

Тяжелый случай – это люди, обладающие правом бессрочного или временного проживания в квартире по закону. Среди них могут оказаться рентополучатели и лица, с которыми бывший собственник заключил договор безвозмездного пользования. Бессрочным правом на проживание обладают бывшие собственники, продавшие жилье когда-то по договору пожизненного содержания с иждивением; лица, получившие право пользования квартирой по завещательному отказу, а также жильцы, отказавшиеся от приватизации квартиры.

Рентополучатели, с которыми у бывшего владельца был заключен договор аренды, среди третьих лиц редко, но встречаются. Срок договора еще не истек, но хозяин жилья решил по-быстрому продать его, вежливо попросив квартирантов съехать раньше срока. Если договор подписан на несколько месяцев вперед, то нового собственника может ждать сюрприз – квартиранты под дверью, которые по статье 675 ГК РФ имеют право на пользование квартирой. Таким образом, покупатель становится наймодателем на условиях заключенного не им договора найма.

К этой же категории относятся лица, зарегистрированные по договору безвозмездного пользования. Согласно статье 700 ГК РФ право пользования квартирой прекращается, как только истек срок договора, или в результате его расторжения. Обязанности по этому договору переходят к новому владельцу квартиры.

Право пользования сохраняется и по завещанию, если в нем присутствует завещательный отказ, то есть требование к наследнику предоставить право пользования на квартиру какому-то родственнику, к примеру, троюродному брату. После продажи право пользования за ним сохраняется, хотя при этом он не является ни наследником, ни прописанным лицом.

Проверка квартиры выгодна всем

Список всех зарегистрированных лиц содержится в домовой книге, из которой необходимо получить архивную выписку. Либо запросить справку о регистрации по формам 9 и 12 в паспортном столе или в МФЦ. Получить выписку могут только собственники квартиры или те, кто в ней прописан, поэтому актуальную выписку нужно требовать с продавца.

«Для проверки квартиры при покупке необходимо получить форму 9 (сведения о лицах, зарегистрированных в жилом помещении, а также снятых с регистрационного учета) и форму 12 (сведения о зарегистрированных лицах за весь период существования конкретной жилплощади) в присутствии покупателя или агента, – напоминает директор Приморского департамента компании «Александр Недвижимость» Елена Карцева. – Основная обязанность агента – это анализ правоустанавливающих документов на объект недвижимости. В список обязательных документов входят формы 9 и 12. Иногда на момент сделки в квартире есть зарегистрированные лица, и тогда обязательство о снятии с регистрационного учета всех зарегистрированных лиц возлагается на продавца. Это указывается в договоре купли-продажи с указанием конкретных сроков об обеспечении подачи заявлений о снятии с регистрационного учета».

Как уточняет эксперт, если право собственности на продаваемую квартиру возникло на основании приватизации и в форме 9 присутствуют лица, отказавшиеся использовать право участия в приватизации, то от таких лиц требуется нотариально заверенное заявление о том, что они извещены о продаже, согласны и обязуются подать на снятие с регистрационного учета в указанные сроки. «Эти заявления являются неотъемлемой частью пакета документов для подачи на регистрацию перехода права собственности. Сотрудники агентства минимизируют риски подобных ситуаций путем детализации условий получения денежных средств продавцом; последний получает деньги только после выполнения всех своих обязательств по договору», – подытоживает Елена Карцева.

В договоре купли-продажи должна быть прописана ответственность продавца за нарушение гарантий. К примеру, расторжение договора, возврат денег, возмещение убытков и прочее – тогда проверка квартиры при покупке будет важна обеим сторонам.

Сивакова И. В.
Источник: Юридические тонкости
28.05.2018

Дача – это не только повод для гордости, но и целый ряд дополнительных обязательств, с нею связанных.

Существует огромное количество нормативных актов, которые устанавливают правила ведения дачного хозяйства и несоблюдение их влечет серьезные меры ответственности для владельца участка, независимо от того, знал ли он о них или нет.

О штрафах, которые грозят дачникам за некоторые нарушения, подробно рассказывалось здесь. Но самой опасной формой ответственности является, конечно же, изъятие дачного участка.

За последние годы законодательство стало намного строже относиться к владельцам земли, требуя от них ответственного обращения с участками и ухода за ними – нарушители лишаются своих участков.

Разберем основные ошибки, которые приводят к тому, что дача в итоге изымается у ее владельца.

1. Участок не зарегистрирован

Начиная с 2015 года законодатель запустил механизм изъятия «бесхозных» дач в пользу муниципалитетов.

Если Росреестр выявляет, что на кадастровом учете имеется участок, права на который не зарегистрированы в ЕГРН или же оформлено здание, а земля под ним – нет, то сведения о таких объектах передаются местной администрации.

Выносится постановление о признании участка бесхозяйным и регистрируется муниципальная собственность на него. Соответственно, когда владелец или его наследники вспоминают о том, что у них есть дача, выясняется, что ее у них уже нет.

2. Дача заброшена

Неухоженные, заброшенные участки представляют угрозу соседям – риск возникновения пожара намного усиливается.

Кроме того, пустующая земля постепенно лишается плодородных свойств. Чтобы земля не застаивалась, ее могут изымать даже у собственника – уже есть подобные прецеденты в судебной практике.

Так, в Московском областном суде рассматривался спор о принадлежности садового участка между старым и новым владельцем.

Первый владелец получил участок в садоводческом товариществе еще в 1996 году, но по состоянию здоровья не мог приезжать туда и вести хозяйство. В 2002 году его из товарищества исключили и передали участок новому владельцу, который добросовестно обрабатывал его.

Администрация вынесла постановление о предоставлении ему участка в собственность, но когда он приступил к процедуре государственной регистрации, выяснилось, что собственность зарегистрирована в 2008 году на супругу первого владельца, которая вступила после него в наследство.

Суд встал на сторону нового владельца, который состоял членом садоводческого товарищества, платил взносы и ухаживал за участком.

На момент оформления наследства первый владелец был уже исключен из состава садоводческого товарищества, что суд посчитал основанием для прекращения у него права на участок.

3. На участке не выращивается урожай

Проверьте, какое целевое назначение указано в документах на ваш садовый участок. Если он отнесен к категории «земли сельскохозяйственного назначения», это означает, что на вас возлагаются дополнительные обязанности по поддержанию качества этой земли.

Когда по истечении трех лет выясняется, что земля пустует, не используется для выращивания урожая, то даже у собственника ее могут безвозмездно изъять.

Администрация имеет право направить в Росреестр заявление о прекращении права собственности на участок в связи с его изъятием и об оформлении его в муниципальную собственность.

После этого получить такой участок можно будет только путем выкупа его у администрации на аукционе.

Источник: ДомЭль

24.05.2018

Согласно действующим правовым нормам в фискальной сфере у граждан РФ есть возможности уменьшения некоторых обязательных платежей.

Соответствующий налоговый вычет безработному может быть предоставлен на вполне законных основаниях. Одним из таких случаев является приобретение квартиры или иного жилья. Рассмотрим данный вопрос подробнее.

Как получить налоговых вычет, не имея трудовых доходов?

Каких либо ограничений для данной категории граждан не существует. Исходя из этого принципа ответ на вопрос, может ли получить налоговый вычет неработающий человек, возможен только положительный. Человек может, не нарушая закона, получать доход от:

- реализации своей собственности;
- сдачи в аренду принадлежащей ему недвижимости;
- предоставления услуг по договорам подряда.

Как вариант, получить возмещение НДФЛ вместо безработного супруга может трудоустроенный супруг.

Последний является плательщиком НДФЛ, который обычно взимается по месту работы. Данной привилегией он может воспользоваться лишь единожды, но каких-либо ограничений по срокам не установлено.

Перечень документов для оформления налогового вычета

Безработный по своему усмотрению может получить возмещение уплаченного НДФЛ или основания для освобождения от данного платежа. Для оформления налогового вычета необходимо собрать и предоставить в районную инспекцию по месту жительства следующие документы:

- Договор на приобретение недвижимости.
- Если покупка осуществляется по ДДУ, то необходимо предоставить его копию и акт о передаче жилья.
- Банковские выписки о расчетах с продавцом.
- Документ, подтверждающий личность.

Подробную консультацию как получить налоговый вычет безработному, и какие документы при этом потребуются можно в органах ФНС и у риелторов. В случае если данной гарантией собирается воспользоваться трудоустроенный супруг вместо неработающего, то необходимо подтвердить, что они состоят в браке.

Размер налогового вычета

Порядок расчета возмещения НДФЛ определяется соответствующим кодексом. Так, согласно статье 220 НК РФ покупатель квартиры может получить максимальную компенсацию в размере не более 250 тысяч рублей (пункт 3), или 390 тысяч рублей на погашение процентов по ипотечному займу (пункт 4). Соответственно в инспекцию ФНС необходимо предоставить подтверждающие документы.