Новости
03.06.2018
Что нужно знать о регистрации права собственности на квартиру на вторичном рынке03.06.2018
Источник: Метриум
23.05.2018
Чтобы распоряжаться купленной квартирой по своему усмотрению и совершать любые сделки с ней – продавать, дарить или передавать в наследство – вы должны обладать зарегистрированными в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) правами на нее. Эксперты компании «Метриум» проанализировали, как и где грамотно оформить документы, чтобы получить заветную запись в реестре, и на что стоит обратить внимание.
Какие права на недвижимость нужно регистрировать
Государственной регистрации подлежат право собственности на недвижимость и все совершаемые с ней сделки: купли-продажи, дарения, наследования и пр. Кроме того, регистрируются ограничения прав и обременения недвижимости: ипотека, доверительное управление, аренда. Все перечисленные сведения об объекте заносятся в единую базу ЕГРН и хранятся там в актуальном на текущий момент виде.
На рынке первичной недвижимости оформление права собственности, как правило, входит в пакет услуг продающей стороны. При покупке вторичного жилья данная процедура ложится на плечи покупателя. При этом неважно, гражданин России он, иностранец или вовсе не имеет гражданства. Права собственника, которому еще не исполнилось 14 лет, регистрирует его законный представитель (родитель, попечитель или усыновитель), а недееспособного – опекун.
Как оформить право собственности на недвижимое имущество
Для оформления права собственности владельцу недвижимости нужно обратиться в регистрирующий орган (любой офис «Мои документы» или Росреестра) и подождать 5-12 дней, в зависимости от особенностей конкретной ситуации. Причем заявка может быть подана любым наиболее удобным способом: лично в соответствующем органе, с помощью доверенного лица, по почте или через онлайн-портал Госуслуг. Ветераны ВОв и инвалиды I и II групп могут воспользоваться бесплатной услугой обслуживания на дому.
Прежде чем зарегистрировать право собственности на квартиру, необходимо уплатить государственную пошлину в размере 2 000 рублей для физических и 22 000 рублей для юридических лиц. Отследить статус заявки можно с помощью специальной онлайн-услуги на сайте Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра).
Какие документы нужны
В первую очередь, вам нужно само заявление на регистрацию, в котором указываются сведения о вас, вашей недвижимости и действиях, которые вы хотите совершить. На его основании регистрирующий орган оформляет право собственности. Форму заявления можно скачать с официального сайта Росреестра.
Кроме этого необходим ряд документов, среди которых:
– удостоверяющий личность (паспорт),
– правоустанавливающий (тот, на основании которого вы стали владельцем),
– квитанция об уплате госпошлины.
Полный перечень того, что потребуется для регистрации, указан на сайте Росреестра.
В случае, если вы оформляете собственность лично в регистрирующем органе, специалисты окажут вам ощутимую помощь: помогут с заполнением заявления, проверят на правильность документы и исправят неточности при необходимости. Так риск получить отказ в оформлении из-за допущенных ошибок будет сведен к минимуму. Это значительно упростит и ускорит процедуру.
Как подтвердить право собственности на недвижимое имущество
Некоторые до сих пор ошибочно полагают, что свидетельство розового цвета с печатью и водяными знаками – это доказательство права собственности на недвижимый объект. С 2016 года единственным действительным подтверждением того, что вы обладаете недвижимостью, является выписка из Единого государственного реестра. Поэтому сегодня, если вы продаете квартиру, главное – иметь зарегистрированное в системе право собственности, а не обладать им на каком-либо бумажном носителе.
Информацию из реестра может легко получить каждый человек в удобное ему время из любой точки мира, отправив запрос по интересующему объекту недвижимости. Выписку выдадут в течение пяти дней в электронном или бумажном виде. В ней будет указано, кто является собственником на текущий момент. Стоимость услуги составляет 300 рублей для физических лиц и 950 рублей – для юридических.
Важно помнить, что информация из реестра запрашивается для каждого случая отдельно: сведения, которые в ней содержатся, актуальны и действительны только на момент выдачи, поэтому нельзя получить документ один раз и оставить его на будущее. Как только в ваших руках появилась выписка, с недвижимостью могут совершаться новые сделки, регистрируемые в ЕГРН.
Что если в выписке из ЕГРН ошибки?
Если вы получили выписку из ЕГРН и обнаружили, что кроме вас собственником квартиры является посторонний человек, вам нужно обратиться в Росреестр и заявить о наличии возражений. Случаи подобного рода оспариваются в судебном порядке.
От такой ситуации можно себя обезопасить: обратитесь с заявлением о внесении в реестр специальной записи, благодаря которой совершение сделок в отношении недвижимости будет невозможно без вашего личного участия. В таком случае попытки других лиц повлиять на информацию, которая содержится в ЕГРН, будут отклоняться регистрирующим органом без объяснения причин. Исключение, на которое вы не сможете повлиять, – изменение прав собственности на основании судебного решения.
Возможно также, что в вашей выписке есть технические ошибки (опечатки, грамматические или арифметические ошибки и пр.). В таком случае вам достаточно подать заявление об исправлении неточностей и подождать три дня.
Что еще нужно знать
Выписка из ЕГРН содержит в себе основную информацию об объекте недвижимости, в том числе сведения о его собственнике. Однако встречаются ситуации, когда не все правообладатели обратились в росреестр с заявлением о регистрации права собственности. В таком случае и в выписке сведений о них не будет. Поэтому если вы покупаете квартиру и ориентируйтесь только на данные, полученные в ЕГРН, есть риск совершить сделку, которая в дальнейшем будет признана недействительной. Это возможно, например, если продажа была совершена одним из супругов без согласия другого, хотя квартира находится в долевой собственности. Договор о вашей покупке впоследствии будет оспорен в судебном порядке и расторгнут. Избежать данной проблемы можно одним способом: тщательно изучайте документы и узнавайте обо всех правообладателях на квартиру.
«Оформление права собственности – необходимая и обязательная процедура для владельцев недвижимости, – резюмирует Наталья Круглова, генеральный директор компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE. – Только после ее регистрации в Едином государственном реестре вы считаетесь полноправным собственником жилья. На первый взгляд сбор и оформление необходимых документов могут показаться слишком сложным и долгим процессом. Однако вам следует только придерживаться определенного алгоритма: подготовить необходимые документы, оплатить государственную пошлину, обратиться с заявлением в регистрирующий орган и ждать результата».
Сивакова И. В.
Источник: Юридические тонкости
21.05.2018
Статистика неумолима: количество должников по коммунальным платежам растет с каждым годом.
Но просто так взыскать задолженность управляющая организация не может: необходимо судебное решение, на основании которого приставы уже занимаются принудительным взиманием долга.
Поэтому выставленная управляющей организацией сумма долга может и не подтвердиться в суде.
А это встречается на практике в следующих случаях:
1. Истек срок исковой давности для взыскания долга.
Для взыскания долга по коммунальным платежам применяется общий срок исковой давности – три года. Но особенностью здесь является то, что коммунальные платежи носят периодический характер, поэтому давностный срок рассчитывается по каждому взносу отдельно.
Разумеется, управляющая организация не будет выходить в суд за каждым ежемесячным взносом и заявляет сразу всю сумму задолженности за длительный период (если таковая накопилась, конечно).
Поэтому если посчитать исковую давность по каждому отдельно взятому платежу, то нередко выясняется, что срок уже пропущен. Начало течения исковой давности: следующий день после предельного срока оплаты.
По закону оплата коммунальных услуг производится до 10 числа месяца, следующего за расчетным (т.е. за апрель – до 10 мая и т.д.). Иной срок может быть установлен общим собранием собственников или договором управления домом, заключенным с управляющей организацией.
Таким образом, начиная с 11 числа идет срок исковой давности по взысканию платежа, причитающегося за соответствующий месяц, и истекает он через три года.
Если за это время управляющая организация не обратилась в суд, то взыскать долг в дальнейшем будет уже нельзя (по заявлению ответчика суд откажет в иске).
2. Должник имеет право на перерасчет стоимости коммунальных услуг.
При взыскании задолженности ответчик может заявить встречное требование о перерасчете стоимости коммунальных услуг в связи с:
- необоснованным их непредоставлением,
- некачественным предоставлением,
- его отсутствием по месту жительства в течение 5-ти дней и более.
Требования к порядку предоставления коммунальных услуг и их качеству установлены на законодательном уровне и малейшее их нарушение влечет обязанность ресурсоснабжающей организации снизить размер платежа соразмерно недополученному потребителем.
Так, например, температура горячей воды должна быть в пределах от 60 до 75 градусов. Отклонения допускаются в ночное время максимум на пять градусов, в дневное – на три.
Перерыв в водоснабжении не может превышать 8-ми часов в месяц суммарно или же 4-х часов подряд в сутки. Только в случае аварии перерыв водоснабжения может превышать эти пределы – до завершения ремонтно-восстановительных работ.
Таким образом, должник не обязан оплачивать задолженность, начисленную без учета указанных обстоятельств, которые дают ему право на перерасчет.
3. Должник объявлен банкротом.
Как известно, сейчас можно признать банкротом не только организацию, но и гражданина, если у него накопились долги, которые невозможно погасить за счет имеющегося у него имущества.
Недавно Верховный суд рассматривал дело, где ставился вопрос о том, можно ли банкрота освободить от долгов по коммунальным платежам (само банкротство было связано с кредитной задолженностью).
Суд постановил, что коммунальные платежи не относятся к числу обязательств личного характера, а потому с банкрота списывается также и коммунальная задолженность.
Таким образом, решение суда о признании банкротом является теперь основанием для списания долгов по коммунальным платежам.
X
Сивакова И. В.
Источник: Юридические тонкости
15.05.2018
Многие считают, что ни одна сделка с недвижимостью не может обойтись без нотариуса, хотя на самом деле это далеко не так.
То, что обязательно должна пройти сделка с недвижимостью, – это регистрация в Росреестре, когда в Единый государственный реестр прав вносится запись о смене собственника недвижимости, установлении или снятии залога на имущество и т.п.
Что же касается нотариуса, то, по сути, он во многом дублирует функции Росреестра в плане юридической экспертизы сделки: проверяет дееспособность сторон, устанавливает законность содержания сделки.
Поэтому по общему правилу обращение к нотариусу не является обязательным: стороны могут ограничиться простой письменной формой сделки с недвижимостью и сразу направить ее на регистрацию в Росреестр.
Но есть исчерпывающий перечень случаев, которые предусмотрены в законе, когда к нотариусу обратиться придется – иначе сделка будет недействительной.
Итак, нотариальное удостоверение является обязательным для следующих сделок:
1) Сделки, направленные на распоряжение недвижимостью, которая в определенной доле либо полностью принадлежит несовершеннолетнему ребенку, либо лицу, которое достигло 18 лет, но состоит под опекой или попечительством.
Сюда относятся такие сделки, как: дарение, купля-продажа, мена, передача под выплату ренты или под залог.
Помимо того, что обязательно требуется заверить такую сделку у нотариуса, предварительно следует получить разрешение органа опеки на распоряжение имуществом неполностью дееспособного гражданина.
О возможных опасностях, которые связаны с этим, рассказывалось здесь.
2) Сделки по отчуждению доли в праве собственности на недвижимость.
Любые сделки, которые влекут передачу доли третьим лицам (продажа, мена, дарение), обязательно должны быть заверены нотариусом.
Это правило распространяется и на те случаи, когда все дольщики по одному договору продают свои доли одному покупателю.
3) Договоры о передаче недвижимости под выплату ренты (в т.ч. под обеспечение пожизненного ухода и содержания) подлежит обязательному заверению у нотариуса.
4) Все сделки с недвижимостью, если хотя бы одна сторона не может лично явиться в Росреестр и подать заявление на регистрацию, а вместо этого направляет документы почтой.
Не имея возможности в таком случае лично убедиться в свободе волеизъявления лица на заключение сделки, Росреестр передоверяет это нотариусу и принимает к регистрации только заверенный им договор,
5) Соглашения между супругами о разделе совместно нажитого имущества, а также брачный договор.
Такие сделки являются обязательными основаниями для Росреестра, чтобы зарегистрировать долевую или единоличную собственность на недвижимость, которая была разделена подобными сделками.
6) Все сделки, которые влекут перемену стороны или изменение каких-то условий в другой сделке, прошедшей нотариальное удостоверение.
Например, часто встречается переуступка прав требования по договору долевого участия в строительстве, когда таким образом совершается перепродажа или дарение еще не построенной квартиры.
Если первоначальная сделка была заверена нотариусом, то и все последующие, основанные на ней соглашения, также подлежат нотариальному удостоверению.
7) Нотариально должны быть заверены доверенности:
- на заключение нотариальных сделок,
- на подачу документов в Росреестр для регистрации сделки с недвижимостью.
8) Завещание подлежит обязательному нотариальному заверению, а также вся процедура вступления в наследство проходит исключительно через нотариуса.
Таким образом, все остальные сделки с недвижимостью не требуют обязательного нотариального удостоверения: достаточно составить простой письменный договор, который Росреестр так же обязан принять к регистрации, как и нотариальную сделку.
X
X
Евгения Свиридова
Источник: Большой Каталог Недвижимости
20.04.2018
5 причин, по которым свое наследство можно не получить
Вступление в наследство – сложная процедура, которая требует соблюдения очередности и сроков, а также правильного оформления документов. Но, как ни странно, выполнение всех требований не гарантирует получения наследства. Есть несколько причин, по которым заявителю могут отказать. В юридической практике существует даже специальный термин – «недостойный наследник». Разберемся, в каких случаях вступление в права наследства становится проблематичным.
1. Незарегистрированный брак
В Гражданском кодексе четко оговорено, кто в первую очередь может претендовать на наследство. В этом ряду дети, родители, а также законные супруги. И нужно учитывать, что в деле о вступлении в наследство после смерти владельца имущества сожительство не играет особой роли для нотариуса. Брак должен быть официально зарегистрирован. Только в этом случае у второй половины появляется наследственное право.
2. Необязательные родители
Невысоки шансы получить наследство и у граждан, уклоняющихся от выполнения родительских обязанностей. Так, например, попасть в категорию недостойных наследников могут мать и отец, если они не принимали должного участия в воспитании ребенка или уклонялись от выплаты алиментов. Лишенные родительских прав родители автоматически выбывают из списка претендентов на наследство.
3. Фальшивое завещание
В юридической практике сталкиваются и с такой ситуацией, когда в погоне за лакомым куском один из наследников использует липовое завещание. Вступление в наследство по закону в данном случае невозможно. После установки факта подделки документа наследника от получения имущества отстраняет либо суд, либо нотариус. Кроме того, предоставление фальшивого завещания – дело незаконное и чревато возбуждением уголовного дела.
4. Срыв сроков
Порядок вступления в наследство ограничен сроками. Оформить документы нужно в течение 6 месяцев. Таким образом, если в течение полугода после смерти родственника гражданин не обратится к нотариусу по поводу процедуры вступления в наследство, он может лишиться права наследования. Избежать неприятных последствий можно лишь по уважительной причине (например, по болезни) и предоставив доказательства.
Отметим также, что в том случае, если наследник первой очереди отказывается от имущества, право наследования переходит к претенденту второй очереди. При этом срок передачи наследства сокращается вдвое и составляет всего 3 месяца.
5. Утрата документов
Потеря документов — одно из самых серьезных препятствий на пути к наследованию имущества. Особенно в том случае, если утеряны правоустанавливающие документы на недвижимость. Нотариусу также необходимо представить свидетельство о смерти наследодателя и документы, подтверждающие родственные связи с ним.
Сивакова И. В.
Источник: Юридические тонкости
19.04.2018
Материнский капитал является одной из самых популярных государственных программ социальной поддержки семей, имеющих детей.
Как известно, программу материнского капитала продлили до конца 2021 года, что означает, что сделки с использованием этих средств в ближайшем будущем будут очень распространены.
Поскольку чаще всего средства материнского капитала используются для приобретения жилья, то подавляющую часть сделок с материнским капиталом составляют договоры купли-продажи жилой недвижимости.
Перечисление денег материнского капитала при покупке жилья осуществляется Пенсионным фондом РФ:
- в течение одного месяца со дня обращения с заявлением о распоряжении этими средствами с приложением всех документов по сделке выносится решение об удовлетворении или об отказе в удовлетворении заявления,
- если вынесено положительное решение, то средства материнского капитала перечисляются в течение 10 рабочих дней.
Поскольку вопрос о перечислении средств материнского капитала на покупку жилья решается уже после того, как заключен договор, то очень важно оформить договор правильно, дабы избежать впоследствии неприятностей из-за отказа ПФР платить деньги по нему.
Достаточно часто возникают ситуации, когда договор подписан, и покупатель принял на себя обязательство расплатиться за жилье, а ПФР отказывается перечислять средства материнского капитала, установив несоответствие текста договора закону.
А это серьезно затрагивает интересы как покупателя, так и продавца, который не получает деньги. Чтобы не допустить подобного, разберем основные причины отказов ПФР выплачивать деньги материнского капитала на покупку жилья.
1) Покупается не отдельная квартира или комната, а доля в квартире.
Позиция ПФР неизменна: покупка долей не может оплачиваться материнским капиталом, т.к. в Жилищном кодексе в числе жилых помещений доли не указаны. Следовательно, доля – не жилое помещение, и ее приобретение нельзя расценить как улучшение жилищных условий семьи.
ПФР перечислит деньги материнского капитала при покупке доли только в одном случае – если по документам будет прослеживаться, что приобретена была комната, равноценная определенной доле в квартире.
Формулировка в документе о собственности должна быть примерно такая: «комната 10 кв.м, что соответствует 1/3 доли в квартире». Если же в свидетельстве однозначно указано, что в собственности доля, то ПФР откажет в выплате средств.
Но судебная практика по этому вопросу сложилась в пользу граждан – если оспорить отказ ПФР в суде, то высока вероятность, что его отменят.
Минус в том, то судебное разбирательство занимает время, а продавец не всегда соглашается ждать. Поэтому лучше все-таки приобретения доли в квартире на материнский капитал избежать.
2) На стороне покупателя в договоре купли-продаже указаны не только члены семьи владельца сертификата, но и другие лица.
Даже если они являются родственниками (родителями, бабушками, дедушками и т.п.), с точки зрения закона, они не признаются членами семьи, получившей сертификат на материнский капитал.
К членам семьи относятся только супруги и их дети. Часто родители супругов добавляют им денег на покупку жилья с условием, что определенная доля будет закреплена за ними. Между тем ПФР отрицательно относится к покупке жилья в долевую собственность, т.к. оплата средствами материнского капитала части квартиры, принадлежащей третьему лицу, законом не допускается.
Как избежать отказа в таком случае? Здесь есть два варианта:
- лучше всего договориться с родственником, чтобы он не участвовал в сделке – тогда все условия закона будут выполнены,
- если договориться не удается, то нужно подробно расписать, какая доля переходит родственнику, а какая – семье владельца сертификата.
В пункте о цене квартиры нужно указать, сколько составляет стоимость доли семьи и что она оплачивается средствами материнского капитала. Дальше – как в первом пункте, нужно решать вопрос о выделении доли в квартире в реальную комнату.
3) Приобретается жилой дом с земельным участком, и цена договора не позволяет установить стоимость жилья и земли по отдельности.
По закону средства материнского капитала можно направлять только на приобретение жилья – следовательно, покупка земельного участка за счет таких денег не допускается.
Поэтому ПФР отказывается перечислять деньги материнского капитала в тех случаях, когда:
- стоимость и дома, и земли в договоре прописана одной суммой и невозможно установить, сколько идет в оплату непосредственно дома,
- в порядке расчетов указано, что первый взнос оплачивает сам покупатель, а остаток погашается за счет перечисления средств материнского капитала. При этом определено, что в первую очередь оплачивается жилой дом, а во вторую – земля.
То есть получается, что средства материнского капитала очевидно идут в оплату земли, что повлечет отказ ПФР в выплате денег.
Покупая дом с участком на средства материнского капитала, прописывайте в договоре отдельно цену дома и земли, а также порядок расчетов указывайте таким образом, чтобы средствами материнского капитала не оплачивался земельный участок.
Не забудьте также о необходимости оформить купленное жилье в долевую собственность всех членов семьи.
Источник: ОМСКРИЭЛТ.КОМ
16.04.2018
Об особенностях постановки на государственный кадастровый учет нежилых помещений в перепланированном виде рассказала начальник отдела обработки документов и обеспечения учетных действий филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Омской области Нина Яровая.
Перепланировка (переустройство) объекта – это изменение его конфигурации при сохранении функционального назначения помещения, требующее внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости в отношении характеристик объекта, при котором возможны:
- перенос и разборка перегородок;
- перенос и устройство дверных проемов;
- устройство дополнительных санузлов;
- расширение площади за счет вспомогательных помещений;
- установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, а также иные изменения объекта, не затрагивающие конструктивные и другие характеристики его надежности безопасности и не превышающие предельные параметры разрешенного строительства, требующие внесения изменений в технический паспорт объекта.
Перепланировка объектов проводится посредством изменения планировочных показателей его отдельных частей (помещений) в пределах внешних несущих ограждающих конструкций объекта.
Перепланировка нежилых помещений осуществляется в соответствии с утвержденным «Временным регламентом оформления перепланировки (переустройства) нежилых помещений в зданиях и отдельно стоящих нежилых зданиях, строениях, сооружениях, не требующих получения разрешения на строительство, на территории Омской области» от 05.03.2018 г. № ИСХ-18/ПР-1375/06. В соответствии с этим документом, заинтересованное лицо обращается в проектную организацию для выполнения проектной документации по перепланировке объекта.
После осуществления переустройства объекта, нужно обратиться в другую проектную организацию, которая не осуществляла выполнение вышеуказанной проектной документации. Там заинтересованному лицу будет выдано заключение о соответствии проведенных строительных работ разработанной проектной документации, о техническом состоянии конструкций здания и о соответствии произошедших в объекте изменений требованиям Федерального закона от 22 июля 2008 г. № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности».
Что должно содержать заключение:
- необходимость (отсутствие необходимости) выдачи разрешения на реконструкцию в соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации в связи с проведенными работами по перепланировке (переустройству) объекта;
- наличие или отсутствие изменения параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройки, перестройки, расширения объекта, замены и (или) восстановления несущих строительных конструкций, за исключением замены отдельных элементов на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.
Как пояснила Нина Яровая, для осуществления государственного кадастрового учета изменений объекта, произошедших в результате перепланировки, заинтересованному лицу необходимо предоставить в Многофункциональный центр по предоставлению государственных и муниципальных услуг следующие документы:
- заключение, подготовленное проектной организацией;
- проектную документацию по перепланировке (переустройству) объекта;
- технический план, подготовленный по завершении строительных работ;
- правоустанавливающие документы на объект, оформленные в установленном законодательством порядке;
- иные документы, необходимые в соответствии с законодательством для осуществления кадастрового учета.
X
Источник: Большой Каталог Недвижимости
28.03.2018
Не все, что вы знали о покупке и продаже недвижимости, правда!
Рынок недвижимости для множества людей – «темный лес», о котором сложилось множество слухов и мифов. Оказываясь во власти этих мифов, как покупатели, так и продавцы лишь усложняют процесс проведения сделки с недвижимостью.
Миф 1. От застройщика дешевле
Распространенное заблуждение: без посредника квартира в новостройке обойдется дешевле. Кажется, что у застройщика будет максимально выгодное предложение, так сказать, «от производителя». Но на самом деле у крупных агентств недвижимости цены будут такими же, так как агентствам за работу платит застройщик, а не покупатель. В большинстве случаев стоимость квартиры у застройщика и агента будет одинаковой, причем скидки и акции доступны в обоих случаях.
К примеру, компания «Петербургская Недвижимость» является партнером более чем 40 застройщиков; большой выбор новостроек есть и у других агентств недвижимости: «Адвокат-Недвижимость», «АРИН», «Александр Недвижимость» и др. Заключать сделку с недвижимостью одинаково выгодно и безопасно как у застройщика, так и у агентства – конечно, если речь идет о надежных компаниях.
Миф 2. Больше агентов – быстрее продажа
Еще один миф, основанный на бытовой логике, гласит: продать квартиру удастся быстрее, если выставить ее на продажу сразу у нескольких агентов. В действительности каждый из них будет стремиться получить свою комиссию от сделки с недвижимостью, что приведет к снижению стоимости объекта. Таким образом, количество нанятых агентов на скорость продажи не влияет. Наиболее эффективный путь – заключить эксклюзивный договор с выбранным агентством.
Миф 3. У каждого нотариуса свои цены
О деятельности нотариусов тоже существует немало мифов. Часто на форумах можно услышать вопрос: где дешевле оформить документы? Есть мнение, что каждая нотариальная контора выставляет свои цены или что цены зависят от того, как близко она находится к центру города. В действительности тарифы едины для всех нотариусов и прописаны в Налоговом кодексе РФ и Основах законодательства о нотариате. Стоимость любого нотариального действия складывается из нотариального тарифа и тарифа на услуги правового и технического характера (УПТХ). В каждом регионе России устанавливаются свои тарифы, ознакомиться с которыми можно на портале Федеральной нотариальной палаты.
4. Доверенность нельзя отменить
С нотариусами связан еще один миф – о невозможности отмены доверенности. В сделках с недвижимостью или при судебных разбирательствах часто требуется делегировать полномочия другому человеку, и тогда приходится оформлять доверенность. Как не существует «неприкасаемой» доверенности, так не бывает и бессрочной доверенности, поскольку в документе всегда прописывается срок действия. Неважно, на какой срок оформлена доверенность, доверитель может отменить ее в любой момент, и уже через день данные об отмене появятся в Единой информационной системе нотариата.
5. Подаренную квартиру можно забрать обратно
В число мифов о сделках с недвижимостью можно записать и мнение о том, что подаренную квартиру можно вернуть обратно. Некоторые собственники уверены, что жилье, отданное по договору дарения, можно вернуть себе через юриста. На самом деле согласно ст. 209 ГК РФ после оформления договора «подарок» безвозвратно переходит в руки одаряемого, если только не удастся найти серьезные основания для признания договора недействительным или если даритель переживет одаряемого.
Источник: Бюллетень недвижимости
21.02.2018
Одиноко проживающий пенсионер, владеющий недвижимым имуществом, почти всегда оказывается в центре внимания родных, соседей или просто знакомых. Предмет интереса, разумеется, наследство. Часто оно делает родных врагами, а недвижимость – неликвидом.
В одной из предыдущих публикаций мы рассмотрели правовые аспекты и отличия договоров дарения и завещаний. В жизни все сложнее. Приватизация жилья в начале 1990-х годов, пришедший следом за ней демографический кризис (рекордный по мировым меркам уровень разводов плюс низкая рождаемость) в совокупности с невысоким уровнем правовой грамотности населения породили немало замысловатых сюжетов, связанных с разделом «пенсионерских» квартир.
Разумеется, первые, к кому обращаются наследники, – это нотариусы, адвокаты и юристы, специализирующиеся на наследственных делах. Однако цели наследников и юристов расходятся: первые хотят «подвинуть» других претендентов, вторые – заработать. Как избежать конфликтов при вступлении в наследство и распоряжении наследуемым имуществом? В первую очередь, знать тонкие места законодательства.
Оставим за скобками криминальные моменты, тогда основные источники бытовых конфликтных сюжетов – статьи 256 и 1149 ГК РФ. Первая определяет общее имущество супругов, вторая – круг и долю обязательных наследников. И если бы их внимательно изучили все стороны отношений – как потенциальные наследодатели, так и наследники, – конфликтов было бы меньше.
ПО ЗАКОНУ ИЛИ ПО ЗАВЕЩАНИЮ?
Есть вещи, о которых все знают. Например, то, что наследование по закону предусматривает семь очередей для граждан, состоящих в родстве, и восьмую – для нетрудоспособных иждивенцев покойного, не являющихся его родственниками. А при наличии первой очереди (супруги/супруга, детей, родителей) и отсутствии завещания – всем остальным очередям о наследстве можно забыть.
Завещать же имущество можно любому лицу, хоть любимому артисту или благотворительному фонду. На сей счет нет никаких ограничений. Кроме одного – круга обязательных наследников, указанных в упомянутой выше 1149-й статье. В ней перечислены те, кто имеет обязательную долю в наследстве и кого не обойти завещанием, а именно несовершеннолетние или нетрудоспособные дети, супруг, родители, а также нетрудоспособные иждивенцы наследодателя. Закон гарантирует им половину того, что они получили бы при отсутствии завещания.
Но с несовершеннолетними детьми и старенькими родителями все более или менее понятно: их действительно не обойти, да и негуманно это. А вот молодожены пенсионного возраста часто нарушают стройный расклад наследственных дел. Ведь чтобы получить гарантированную законом долю в наследстве, супругу (супруге) достаточно быть просто пенсионером или пенсионеркой: активной, молодящейся, работающей – неважно.
ЗАВЕЩАЛ И ЖЕНИЛСЯ
Вот распространенная ситуация. Немолодой одинокий человек оформил завещание в пользу единственной дочери от первого брака и любимых внуков. И вот, по печальным обстоятельствам, завещание вступает в законную силу. Соответственно, претенденты на наследство должны прийти к нотариусу, чтобы открыть наследственное дело.
Наша ситуация осложнена тем, что за несколько лет до рассматриваемого события дедушка женился – на соседке по даче, тоже пенсионерке. Пожили друг у друга в гостях, а потом отношения сошли на нет.
Теперь, оставшись вдовой, соседка теперь имеет законное право претендовать на четверть всего завещанного имущества (согласно статье 1149). Разумеется, она вряд ли от него откажется, ведь у нее тоже есть дети и внуки.
И это не все. Она также может претендовать на половину того, что приобретено в браке (статья 256). То есть, при удачных раскладах, – на три четверти всего, что скоплено и нажито непосильным дедовским трудом.
А здесь все уже совсем неоднозначно. Да, если дед проживал в завещанной квартире до брака, она не должна считаться совместно нажитым имуществом. Но в процессе совместного проживания (даже если это несколько лет) всякое бывает: приватизация, обменные сделки, а также продажа недвижимого имущества (например, дачи, гаража), вследствие которых у наследодателя появились банковские вклады.
Практика такова: во всем имуществе, появившемся в период брака, нотариусы по умолчанию выделяют супружескую долю. В свою очередь наследники, несогласные с таким раскладом, ищут адвокатов и обращаются в суд. Сможет ли юрист восстановить цепочку сделок, доказывая суду, что деньги на депозите получены с продажи прабабушкиного садового домика, – всегда вопрос. В одних случаях это удается, в других – нет.
Судебная практика в разделе наследуемого имущества богата и многогранна, обозревать ее не будем. Отметим только, что выигрывает в случаях, когда дело доходит до суда, та сторона, у которой сильнее юристы. Но если речь не о заводах, пароходах и элитных особняках, а о типовых квартирах, то, как правило, выигрывают только сами юристы.
НЕ ДОВОДИТЕ ДЕЛО ДО СУДА
Что же все-таки делать, если вы открываете наследственное дело у нотариуса и вас ждет перспектива раздела недвижимого имущества с не самыми близкими людьми?
Во-первых, в соответствии с нормами ГК обозначить вероятные доли в наследстве.
Во-вторых, по возможности объективно оценить недвижимое имущество, подлежащее разделу.
В-третьих, сядьте за стол переговоров с другими наследниками, зафиксируйте договоренности в письменном виде и постарайтесь прийти к нотариусу с готовым решением.
При разделе жилой недвижимости отправной точкой в переговорах с другими претендентами на наследство могут стать данные экспресс-оценки (услуга предоставляется специализированными оценочными компаниями). Для суда потребуется подробный отчет сертифицированного оценщика, выполненный в соответствии с требованиями законодательства.
В любом случае помните, что ваши козыри – прозрачность, открытость, доброжелательное отношение к «товарищам» по наследству. Судебное разбирательство – это крайний случай, и высока вероятность, что издержки и гонорары адвокатам превысят возможную выгоду.
МОЖНО ЛИ НЕ ДЕЛИТЬ?
Следующий тонкий момент – оформление наследуемых объектов недвижимости в долевую собственность.
Во-первых, вряд ли дело происходит в большой дружной семье, а значит, мы, по сути, превращаем квартиру в коммуналку. И нужно готовить себя к тому, что типовые советские квартиры на не слишком активном вторичном рынке вообще пользуются ограниченным спросом, коммунальные – тем более. То есть, будучи оформленной в долевую собственность, недвижимость почти автоматически теряет в цене как минимум 10%. А у квартиры, в которой сособственников несколько и они конфликтуют и судятся, ликвидность вовсе стремится к нулю.
Во-вторых, любые сделки, связанные с отчуждением долей (вне зависимости от того, продажа это или дарение), подлежат нотариальному удостоверению. Но в этом больше плюсов, чем минусов. Сотрудничество с нотариусом гарантирует прозрачность на тот случай, если кто-то из вас желает продать или выкупить свою долю.
Третий момент. «Бабушкины» квартиры в цене, мягко говоря, не растут, арендные ставки – тоже. Поэтому оптимальный вариант разойтись с другими наследниками (в особенности если их больше двух) – не создавать коммуналку с неясными перспективами, а сообща заняться продажей полученной в наследство квартиры. Однако помните, что, если вы владеете объектом меньше пяти лет и не собираетесь вкладывать вырученные средства в покупку другого жилья, вам придется уплатить подоходный налог 13% с суммы выручки, превышающей значение «70% от кадастровой стоимости минус 1 млн руб.».
Мария Мягкова
Источник: РБК-Недвижимость
19.02.2018
«РБК-Недвижимость» рассказывает о тонкостях заключения сделок дарения недвижимого имущества
Дарственная — один из часто используемых способов передачи имущества. В отличие от купли-продажи это не рыночная сделка, поскольку в данном случае недвижимость передается на безвозмездной основе.
С 2013 года, когда близких родственников освободили от уплаты налога при дарении, такие сделки стали обычной практикой решения имущественных вопросов внутри семей. О тонкостях дарения домов и квартир — в карточках «РБК-Недвижимости».
Предмет и субъект
Кому и какую недвижимость можно передать в дар
Передать в дар можно любое недвижимое имущество: квартиру, дом, дачу, земельный участок, долю в праве общей долевой собственности и т. д.
Подарить недвижимость можно любому человеку — как родственнику, так и постороннему. Но законодательством определены категории лиц, которые не имеют права получать в дар имущество в связи с родом деятельности: государственные служащие, сотрудники воспитательных, лечебных учреждений и органов социальной защиты, работники муниципальных служб. Закон также запрещает дарение между коммерческими организациями. Однако юридическое лицо может подарить недвижимость физлицу и наоборот.
Налог
Предусмотрен ли он при таких сделках
С человека, который передает свое недвижимое имущество в дар, налог не взимается, поскольку он не получает дохода от такой сделки. Одариваемые, которые являются близкими родственниками дарителя (в эту категорию входят супруги, родители, дети, родные братья и сестры, бабушки и дедушки и внуки), с 2013 года тоже освобождены от уплаты налога. Внести нужно лишь госпошлину за государственную регистрацию права на недвижимость и за регистрацию договора дарения.
Все остальные одариваемые должны будут оплатить налог в размере 13% от стоимости передаваемой в дар недвижимости. Например, дарение между дядей и племянником или двоюродными сестрами уже обременяется подоходным налогом. Однако родственникам не близкой степени родства тоже нередко удается избежать уплаты налога — с помощью цепочки сделок дарения между членами семьи.
Договор
Как оформить дарственную
Договор дарения заключается в письменной форме и подписывается обеими сторонами. Заверять его у нотариуса, как и договор купли-продажи, необязательно. В любом случае договор подлежит обязательной государственной регистрации, как и любая сделка с недвижимостью.
Форму договора можно найти в интернете и самостоятельно заполнить. В документе нужно указать дарителя и одаряемого, условия сделки, адрес и площадь объекта дарения. Также в договоре должно быть прописано, что у квартиры или дома нет обременений.
Собственность
Что можно сделать с полученной в дар недвижимостью
Все что угодно. Недвижимость становится собственностью лица, которому ее подарили, с момента регистрации договора дарения и безо всяких условий. Новый собственник может сразу продать квартиру или дом, подарить, сдать в аренду, завещать. Человеку, получившему недвижимость в дар, не потребуется ждать шесть месяцев, как в случае с оформлением наследства.
Вступить в права
Возможна ли передача прав на объект после смерти дарителя
Нет, вступить в права собственности по дарственной новый владелец может, если даритель жив. А передача недвижимости после смерти владельца рассматривается с точки зрения наследования — договор дарения, в котором предусмотрено такое условие, по закону считается недействительным.
Если дарение недвижимости родственнику и сбор необходимых документов прошли успешно, но даритель умер еще до вступления одариваемых в права собственности, то объект будет добавлен в общую массу наследуемого имущества. Тот, кто не успел получить подарок, становится претендентом на наследство на предусмотренных законом основаниях и вместе с другими потенциальными наследниками.
Раздел имущества
Что делать, если недвижимость подарили одному из супругов
Имущество, полученное по дарственной, неделимо. Оно является безраздельной собственностью одариваемого. Если человек на момент получения квартиры в дар находился в браке, то она все равно принадлежит только ему и не может быть предметом раздела в случае развода.
Поделиться с друзьями: